CATASTO - AD ESTIMO INDIRETTO - LE FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T. -TIPO DI FRAZIONAMENTO

CATASTO

CATASTO: inventario dei beni immobili (terreni e fabbricati) di uno Stato

nasce x bisogno d'ordine e conoscenza

STORIA nasce al tempo della civiltà egizia, etrusca, greca e romana

SCOPO FISCALE (determinazione della rendita imponibile dei beni immobili)

finalità CIVILI:

elenco proprietà

delimitazione proprietà ed uso dei suoli

finalità ECONOMICHE:

indagini sulle proprietà terriere

Finalità GIURIDICHE:

documentazione x compravendite

INFORMAZIONE CONSERVATE DAL CATASTO:

individuazione del bene

localizzazione geografica, estensione e consistenza

destinazione d'uso

caratteristiche delle U.I.

grado di produttività e relativi redditi

possessori e titolari di diritti reali (usufrutto, superficie, ecc.)

STORIA DEL CATASTO:

1861: stato italiano unitario → 22 catasti diversi fra loro

imposizione fiscale agricoltura → 21 % oggi 0.5%

1° legge fondamentale del Catasto italiano → n° 3682 del 1/3/1886; disponeva:

o  unico catasto geometrico particellare, basato sulla misura e sulla stima

o  superficie accatastata 47% nel 1914; 86% nel 1945; lavoro completato nel 1956

CATASTO GEOMETRICO: i beni sono rappresentati in una mappa ottenuta da rilievi topografici

CATASTO PARTICELLARE: l'oggetto elementare della rilevazione 8unità di misura) è la PARTICELLA; porzione di terreno nello stesso:

o   comune

o   foglio di mappa

o   continuità fisica

o   omogeneità dei diritti reali sulla particella

NON PROBATORIO: (concetto giuridico), non prova giuridicamente la proprietà, la quale viene comprovata dall'Ufficio Servizi Pubblicità Immobiliare e Ipotecari

PROBATORIO: quando il catasto è stato istituito era probatorio, ma anche tuttora nel 5% della nazione vige una catasto probatorio ( Trentino, Trieste, Gorizia, ecc.)

AD ESTIMO INDIRETTO: perché la tariffa d'estimo è il reddito imponibile (sul quale  si calcolano le imposte

ORGANIZZAZIONE: il Catasto è un organo che fa capo dell'Agenzia del territorio (presso il ministero delle finanze) ma è in atto un processo di decentramento agli enti locali, in particolare ai Comuni.

Ogni ufficio Provinciale è articolato in 4 sezioni:

o   2^ catasto terreni

o   4^ catasto fabbricati

CATASTO TERRENI

CATASTO TERRENI: inventaria tutti i terreni (nudi, coltivati, incolti, edificabili ed edificati

i fabbricati rurali

le strade pubbliche

e offre una rappresentazione cartografica completa del territorio

FABBRICATI RURALI: il D.P.R. n° 139/1998 indica le condizioni per essere riconosciuti rurali:

o   essere asserviti ad un terreno agricolo e posseduti dal proprietario o affittuario o familiari conviventi

o   essere utilizzati dai soggetti sopraccitati o da dipendenti dell'azienda

o   il terreno su cui giace il fabbricato deve avere una S>3000 m²

o   NO fabbricati con caratteristiche di abitazione di tipo signorile o di villa

FABB.RURALI NON ABITAZIONE: → costruzioni strumentali all'attività agricola (ricoveri x animale, costruzioni x la protezione di piante, prodotti agricolo, macchine, attrezzi scorte, ecc.);

→ fabbricati destinati all'agriturismo

LE FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T.

1. FORMAZIONE:

OPERAZIONI TOPOGRAFICHE: rilievo topografico (da cui derivano le  mappe catastali9 x definire superficie e confini delle particelle

OPERAZIONI DI STIMA:

o   QUALIFICAZIONE: individuazione delle QUALITÀ di coltura presenti

o   CLASSIFICAZIONE: suddivisone di ogni qualità in CLASSI di produttività (da1^a5^)

o   CLASSAMENTO: attribuzione di qualità e classe ad ogni particella

o   DETERMINAZ.DELLE TARIFFE di R.D.e R.A.: si fa la stima della tariffa d'estimo

Tariffa d'estimo = reddito imponibile (R.D. e R.A.) per ettaro

R.D. = reddito attribuibile alla proprietà → R.D. = Plv - Spese → + 80%

R.A. = reddito attribuibile all'imprenditore agricolo → R.A. = St + I → +70%

2. PUBBLICAZIONE:

Successivamente alle operazioni topografiche e di stima;

vengono predisposti gli atti catastali che sono esposti in ogni comune a disposizione del pubblico per 60 gg.

3. ATTIVAZIONE:

Dopo aver corretto gli eventuali errori materiali e aggiornati gli atti catastali esposti in ogni comune, si allestiscono i documenti catastali.

ATTI CATASTALI INFORMATIZZATI

mappa particellare (ancora in fase di numerizzazione)

schedario delle partite

elenco dei possessori o intestati

elenco degli immobili

MAPPA PARTICELLARE: deriva da rilievi topografici;

comprende una o più sezioni;

le sezioni comprendono più fogli in scala 1:2.000;

i fogli sono a "perimetro chiuso" cioè ogni particella è compresa interamente in unico foglio;

tutti i fogli di un comune sono riuniti nel quadro d'unione in scala 1:25.000

nelle MAPPE sono rappresentati:

a) magli dei punti fiduciali

b)    particelle rappresentative dei possessi o proprietà dei terreni

c) particelle rappresentative dei fabbricati

d)    tessuto di uso pubblico costituito dalla rete e dalle infrastrutture viarie e fluviali

e) particolari topografici e informazioni utili alla migliore lettura della cartografia

automazione → in un primo momento ha riguardato solamente la parte descrittiva e non la parte geometrica, però è in fase di realizzazione il catasto numerico, il quale permette aggiornamenti più rapidi e la riduzione degli archivi

cartografia tradizionale = disegno da cui si ricavano le coordinate

cartografia numerica = coordinate da cui si ricava il disegno

SCHEDARIO DELLE PARTITE: è il documento base del catasto,al quale si può accedere tramite:

il nome del possessore → ELENCO DEI POSSESORI o INT.

il numero di particella → ELENCO DEGLI IMMOBILI

ELENCO DEI POSSESORI O INTESTATI: vengono riportati i possessori di beni fondiari nel comune in ordine alfabetico, l'elenco permette così di risalire alla partita d'iscrizione nello schedario delle partite

ELENCO DEGLI IMMOBILI: è un elenco numerico progressivo per foglio e numero di mappa di tutte le particelle di ciascun comune;

di ogni particella sono riportati gli estremi catastali ed il numero di partita catastale alla quale è iscritta nello schedario delle partite

4. CONSERVAZIONE:

É l'insieme delle operazioni aventi come scopo l'aggiornamento degli atti catastali.

Operazioni di conservazione in base a due possibili variazioni:

soggettive: relative cioè agli intestatari delle particelle

oggettive: relative allo stato delle particelle (superficie, qualità di coltura, R.D., R.A., ecc.)

VARIAZIONI SOGGETTIVE: sono collegate alla voltura catastale, procedura fondamentale x la conservazione del catasto;

ogni cambiamento dei diritti censiti al catasto deve essere oggetto di voltura cioè di registrazione del cambiamento;

la responsabilità della voltura è delegata generalmente ai notai

VARIAZIONI OGGETTIVE: sia accertano con verificazioni (ordinarie e/o straordinarie) tramite denuncia degli interessati (denuncia di variazione =mod. 26/A)

→ comportano la presentazione da parte di tecnici liberi professionisti di elaborati che costituiscono gli atti geometrici di aggiornamento

VERIFICAZIONI permettono all'ufficio di prendere atto direttamente delle variazioni intervenute nello stato e nei redditi dei terreni, e possono essere:

ordinarie

straordinarie

VERIFICAZIONI ORDINARIE: dette anche lustrazioni perché dovrebbero essere eseguite ogni 5 anni da parte dello Stato;

gli interessati devono comunque segnalare i cambiamenti nella dimensione, qualità e classe, nonché i cambiamenti da uso agricolo ad uso urbano, ecc.

VERIFICAZIONI STRAORDINARIE: avvengono ogniqualvolta sia ritenuto necessario dallo Stato, oppure su richiesta e a spese dei possessori interessati

DOCTE: procedura inform. che agevola le denunce di variazione dei redditi catastale dei terreni;

consente di attribuire alle particelle variate una nuova qualità di coltura e quindi in automatico la classe

ATTI GEOMETRICI DI AGGIORNAMENTO:

tipo di frazionamento

tipo mappale

tipo particellare

TIPO DI FRAZIONAMENTO: deve essere presentato quando il trasferimento di una particella comporta il suo frazionamento, cioè la sua divisone in due o più particelle derivate

redazione T.F.: esecuzione di operazioni preliminari

operazioni di rilievo imetrico

elaborazione dei dati

redazione di elaborati tecnici

operazioni preliminari: richiesta di un estratto di mappa (relativo alla particella da frazionare) con i Punti Fiduciali sui quali si basa il rilievo, sono inoltre disponibili le coordinate e le monografie degli stessi P.F.

elaborazione dei dati: produrre un elaborato che consenta di ricostruire la geometria dell'oggetto del rilievo, indipendentemente dalle coordinate dei P.F.

PREGEO: (PREtrattamento atti GEOmetrici); è un prodotto informatico che permette la predisposizione e presentazione agli Uffici dell'Agenzia del territorio, su floppy disk, degli Atti geometrici necessari all'aggiornamento della banca dati del catasto.

→ elabora i dati di misura contenuti nel Libretto di Camna e fornisce la posizione e la precisione dei punti rilevati

→ funzioni:

immissione dei dati di misura x mezzo di poligoni, degli oggetti rilevati

descrizione delle operazioni catastali

visualizzazione grafica dell'oggetto del rilievo

→ il PREGEO consente di disporre gli elaborati del frazionamento su floppy disk sia x:

risultati grafici di frazionamento (Mod. 51 modif.) → foglio di carta lucida che contiene il risultato grafico del frazionamento

risultati numerici (Mod. 51 F.TP) → contiene la dimostrazione numerica del frazionamento, ossia il risultato di superfici e redditi (R.D. e R.A.)

TIPO MAPPALE: deve essere presentato dai possessori di particelle sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati che hanno l'obbligo di denunciare all'ufficio i cambiamenti verificatisi, mediante la presentazione dei:

mod. 3/SPC (denuncia di cambiamento)

tipo mappale: atto geom.di aggiornam. redatto su mod. 51 come il T.F.

oggetto di rilievo: costituito dai contorni del fabbricato inseriti

in mappa

TIPO PARTICELLARE: elaborato che deve essere presentato ogniqualvolta che avvenga il trasferimento di una particella "a misura" o "a corpo" e non ci sia corrispondenza tra S reale e S catastale (divergenza > 1/20 della S catastale)

Obiettivo delle nuove procedure: consentire la predisposizione di un S.I.T (sistema informativo territoriale) catastale,ossia un archivio geometrico-numerico

amministrativo-censuario

RIFORMA DEL CATASTO fondamentali obiettivi:

unificazione del catasto; (anagrafe degli oggetti) con l ex conservatorie (anagrafe dei soggetti), in tal modo il catasto diventerà unico e PROBATORIO

coinvolgimento diretto dei comuni; che diventeranno collaboratori e cogestori degli archivi catastali, con l'affidamento ai comuni (più grossi: capoluoghi di provincia e >10.000abitanti) delle funzioni relative a:

oconservazione e aggiornamento degli atti catastali

orevisione degli estimi e del classamento

VISURE ATTI CATASTALI

I cittadini hanno la possibilità dio prendere visione (VISURA) degli atti catastali, previa richiesta e amento dei relativi diritti agli atti meccanizzati o cartacei.

richiesta di visura di atti meccanizzati:

ricerca x immobile: effettuata mediante identificativo catastale del bene

ricerca x soggetto: intestato, effettuata mediante dati anagrafici

ricerca x partita: numero identificativo della ditta intestataria di uno o più beni

in base al periodo di riferimento:

attuale: riferita alla situazione catastale corrente

ampliata: riferita a tutte le situazione catastali cronologicamente avvenute

richiesta di misura di atti cartacei:

situazione censuaria o grafica

atti di aggiornamento del catasto terreni

le mappe catastali

imetrie catastali di U.I.urbane

CERTIFICAZIONI ATTI CATASTALI: sono rilasciabili presso gli sportelli catastali, previo amento diritti

atti meccanizzati: possono essere richiesti e certificati dallo sportello catastale di qualsiasi Ufficio,

non disponibilità totale degli atti x non completa informatizzazione,

il rilascio degli atti è sempre immediato

atti cartacei: devono essere richiesti all'Ufficio competente provinciale dell'Agenzia del territorio

richieste urgenti → entro 3 giorni

richieste normali → entro 20 giorni

richiesta di certificazione di atti meccanizzati e non = richiesta visura di atti meccanizzati e non

documenti rilasciabili: situazione - attuale o storica - di:

singoli immobili; immobili contenuti in una particella catastale

immobili intestati al soggetto richiesto

estratti di mappa per tipo di frazionamento

coordinate di vertici; copia di monografie

procedura SISTER: x enti pubblici e professionisti, x richiedere i dati catastali anche x via telematica

CATASTO FABBRICATI

CATASTO FABBARICATI: nasce come sviluppo del C.T. e inventaria tutte le costruzioni dia urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)

UNITÀ DI MISURA: unità immobiliare urbana (U.I.U.) = porzione di terreno/fabbricato/insieme di fabbricati/area urbana in grado di produrre reddito indipendente

FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T. = FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T.

1. FORMAZIONE:

ACCERTAMENTO E RILEVAMENTO: dell'ubicazione e consistenza delle U.I.U., nonché dei relativi titolari di diritti

QUALIFICAZIONE: distinzione delle U.I.U. in categorie, a seconda della destinazione ordinaria e permanente, ora la qualificazione prevede 5 categorie:

Gruppo A: imm.ad uso abitativo da A/1 A/11: palazzi,uff.privati

Gruppo B: imm.ad uso collettivo: collegi,ospedali,scuole, ecc.

Gruppo C: imm.ad uso commerciale, artigianale, autorimesse

Gruppo D: imm.a destinazione SPECIALE: fabbriche,alberghi,teatri..

Gruppo E: imm.a destinazione PARTICOLARE: stazioni,chiese

categorie FITTIZIE: x accatastare particolari u.i.u.

F/1 area urbana

F/2 unità pericolanti

F/3 unità in corso di costruzione

F/4 unità in corso di definizion

F/5 lastrico solare

BENI COMUNI CENSIBILI (BCC): unità che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i. situate nel medesimo fabbricato., hanno la capacità di produrre reddito

BENI COMUNI NON CENSIBILI (BCNC): costituiti da locali per servizi comuni, ma senza capacità di produrre reddito

Legge n° 662/96 → D.P.R. 138/98, con tale legge è stata disposta la revisione di:

Zone censuarie: comprensorio avente omogeneità ambientale e socio-economica

Tariffe d'estimo: riferimento sia ai valori di mercato che ai redditi

Qualificazione: riduzione delle categorie → ex: gruppo A (da 10  a 3)

Classificazione

Classamento: attribuire un nuovo classamento sulla base delle microzone e new categorie

o assegnata ai comuni la competenza di formare microzone omogenee

o tariffe d'estimo determinate in base ai redditi del mercato immobiliare

o i comuni possono intervenire nella determinazione delle tariffe d'estimo

verrà assunto un unico parametro/unità di consistenza catastale

CLASSIFICAZIONE: distinzione delle U.I.U. in base alla capacità di reddito e v.unitario;

ogni categoria viene suddivisa in tante CLASSI quanti sono i gradi della capacità di reddito e del v.unitario:

il numero delle classi è aperto verso l'alto → classe 1 = minor pregio

CLASSE = pregio ubicazionale dell'u.i. in quanto la redditività è funzione principalmente dell'ubicazione

La classificazione non viene eseguita x i gruppi D e E, il cui imponibile viene determinato x stima diretta, caso x caso.

CLASSAMENTO: si identifica x ogni categoria e classe una U.I.U. TIPO  che serve come termine di confronto per il classamento, ossia l'attribuzione ad ogni U.I.U. della categoria e classe di competenza.

Il classamento viene oggi fatto con il DOCFA

DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE: x i fabbricati → imponibile = rendita catastale: reddito medio ordinario attribuibile all'U.I.U.

TARIFFA D'ESTIMO: è la rendita catastale riferita all'UNITÀ DI CONSISTENZA CATASTALE

VANO UTILE x il gruppo A

METRO CUBO (volume v.p.p) x il gruppo B

METRO QUADRATO (superficie netta) per il gruppo C

NUOVA UNITÀ DI CONSITENZA CATASTALE

la consistenza catastale di tutte le U.I.U. a destinazione ordinaria (gruppi R, P e T) sarà espressa in metri quadrati di superficie calcolata al lordo di:

Dei muri interni ed esterni

Superficie intera dei vani principali

Superficie intera dei vani accessori ad accesso diretto

o   Superficie intera dei vani accessori ad accesso indiretto

o   Superficie di balconi, terrazze e simili

o   Superficie area esclusiva

o   Tutti questi computati con % o coefficienti di ragguaglio variabili

NUOVI CRITERI DI VALUTAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE:

tariffe = determinate sulla base del valore di mercato degli immobili moltiplicato x un saggio

dell'1% x abitazioni

del 2% x uffici

del 3% x negozi

Immobili del gruppo D ed E: (speciali e particolari) la rendita catastale si ottiene sempre attraverso una stima diretta caso x caso

2-3. PUBBLICAZIONE E ATTIVAZIONE:

MAPPA URABANA: deriva da quella del C.T. e rappresenta le PARTICELLE EDILIZIE, costituite dal perimetro di ciascun fabbricato;

ad ogni P.E. viene attribuito un numero di mappa principale;

se il fabbricato comprende più U.I.U., ognuna viene individuata da una altro numero (subalterno);

SCHEDARIO DELLE PARTITE

ELENCO DEGLI INTESTATI

ELENCO DEGLI IMMOBILI

4. CONSERVAZIONE

Consiste nell'aggiornamento tecnico e giuridico degli atti catastali.

VARIAZIONI SOGGETTIVE: derivano dal trasferimento dei una U.I.U. già censita da una ditta all'altra. C'è l'obbligo di presentazione della domanda di voltura (Mod. 98/TP/A).

VARIAZIONI OGGETTIVE: → denuncia di variazione di U.I.U. già censite:

variazione imetrica x frazionamento, fusione, ampliamento, demolizione, ecc.

variazione della destinazione

→ denuncia di nuove U.I.U. 8 dichiarazione di nuova costruzione)

DOCFA (DOcumentazione Catasto FAbbricati): prodotto informatico di supporto ai tecnici professionisti per la compilazione e la presentazione agli Uffici delle variazioni oggettive

Finalità DOCFA:

semplificazione dell'inserimento dei dati

eliminazione di modulistica separata

possibilità di rasterizzare le imetrie

possibilità di acquisire le imetrie da latri programmi

calcolo automatico delle superfici

possibilità di invio telematico dei documenti

o permette di spedire i documenti DOCFA x via telematica dal proprio studio

o permette classamento automatico

o di conseguenza il calcolo della rendita

o permette il calcolo in automatico della superficie catastale

procedura di accatastamento:

presentazione al C.T. della denuncia di cambiamento su modello 3/SPC con allegato il tipo mappale su mod. 51 (vedi C.T.)

DOCFA

Mod. 3/SPC: assolve l'essenziale compito di collegamento tra C.T. e C.F., n quanto comunica l'avvenuta trasformazione del terreno da inedificato ad edificato;

successivamente all'approvazione del mod. 3/SPC, il professionista procederà attraverso DOCFA.