CONTRATTO DI MUTUO - MUTUO FONDIARIO, LEASING

CONTRATTO DI MUTUO

Con il contratto di mutuo una parte detta MUTUANTE consegna all'altra detta MUTUATARIO una determinata quantità di denaro con l'obbligo di restituire l'equivalente alla scadenza stabilita.

Il MUTUO è un contratto reale perché per il suo perfezionamento è necessaria anche la consegna del bene (il denaro); nonostante il linguaggio corrente, non si tratta di un prestito ma del passaggio di proprietà del denaro perché il MUTUATARIO  ha l'obbligo di restituire non le stesse banconote ma lo stesso importo. Si distingue quindi, sotto questo aspetto, da contratti come il comodato o il deposito).

Il MUTUO si presume oneroso, cioè con la corresponsione di interessi. Se gli interessi non sono espressamente previsti, la loro misura si presenta corrispondente al tasso legale, cioè al costo del denaro stabilito dalla BCE (Banca Centrale Europea); le parti però possono stabilire una diversa misura e si parlerà, in tal caso, di "interessi convenzionali".

Sono vietati dalla legge gli interessi usurari cioè con un tasso superiore di oltre il 50% alla media dei tassi bancari. In tal caso, la misura degli interessi dovuti, sarà pari a zero.

Le parti possono anche stabilire, per motivi vari, un mutuo gratuito, cioè senza amento di interessi.

Nel MUTUO ONEROSO il termine di restituzione delle somme si presume convenuto a favore di entrambe le parti; di conseguenza il MUTUANTE non potrà chiedere la restituzione delle somme prima della scadenza e il MUTUATARIO non potrà effettuare una restituzione anticipata in quanto farebbe così perdere al mutuante una parte degli interessi dovuti.

MUTUO FONDIARIO

L'operazione di mutuo fondiario viene stipulata con una banca e prevede l'erogazione in un'unica soluzione o a stadi di avanzamento, di una somma finalizzata all'acquisto di una casa di abitazione (se il MUTUATARIO acquista con le agevolazioni per la prima casa, gli interessi passivi saranno in parte deducibili dall' IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche).

Il mutuo è sempre garantito dalla accenzione di una IPOTECA su un bene immobile; tale bene può essere di proprietà dello stesso MUTUATARIO o di una terza persona detta: terzo datore d'ipoteca.

L'importo finanziabile è pari, al massimo, al 70 % del valore del bene ipotecato, anche se generalmente le banche non concedono mai più del 50%.

L'ipoteca deve essere normalmente di PRIMO GRADO, cioè non preceduta da altre ipoteche sullo stesso bene. Se però il bene è di particolare valore economico, potrebbe essere sufficiente anche un'ipoteca di 2° grado. L'erogazione concreta del finanziamento avviene solo dopo la cosiddetta CONSOLIDAZIONE dell'ipoteca, cioè trascorsi 10 gg. Dalla sua iscrizione.

Il MUTUO verrà restituito secondo un piano di ammortamento la cui struttura viene concordata con la banca (Es.: rate di valore fisso nelle quali però l'importo degli interessi è decrescente).

LEASING

Si tratta di un contratto atipico, cioè non espressamente previsto dalla legge e tuttavia tutelato giuridicamente. Con il contratto di LEASING, un soggetto detto UTILIZZATORE ottiene, and un canone periodico, da un altro soggetto detto CONCEDENTE, l'uso di un determinato bene mobile o immobile.

Esistono due tipi di LEASING:

1. OPERATIVO: si ha quando il concedente è anche proprietario e costruttore del bene oggetto del contratto;
2. FINANZIARIO: si ha quando il CONCEDENTE acquista il bene del costruttore e successivamente lo cede in leasing all'utilizzatore (è questa la forma di leasing più diffusa).

I vantaggi del Leasing sono evidenti poiché consente all'utilizzatore di avere l'uso immediato del bene senza sopportare il costo integrale di acquisto.

Il rischi per il perimento fortuito del bene grava sull'utilizzatore (allo stesso modo che nella vendita con riserva di proprietà).

Il leasing è inoltre un contratto estremamente flessibile perché, alla fine del rapporto, l'utilizzatore potrà scegliere tra il riscatto del bene, cioè diventarne proprietario ando una certa somma; proseguire il rapporto con un diverso bene tecnologicamente più avanzato o, infine, sciogliere definitivamente il contratto.

Esiste anche una ura particolare detta SALE AND LEASE BACK che si ha quando l'impresa vende, per finanziarsi, un proprio macchinario ad una societ di leasing che, subito dopo, glielo ricede in leasing.