Enfitèusi

Enfitèusi

Il termine deriva dal greco classico "enfiteomai"= coltivare un fondo ed è un istituto molto antico e che attualmente il suo significato non si riferisce soltanto ad un fonda ma ad ogni bene immobile. È un contratto mediante il quale il proprietario di un bene immobile concede ad un'altra persona la sua proprietà o parte di essa affinché la faccia fruttare anche cambiandone la destinazione economica. È regolato dall'articolo 958 c.c. e colui che concede il bene, si chiama appunto proprietario e colui che lo deve far fruttare si chiama enfiteuta mentre il bene che viene dato si chiama "dominio utile" e il bene che appartiene al proprietario si chiama dominio diretto.

L'enfiteusi è un diritto di lunga durata, tant'è vero che se sul contratto c'è un termine, questo non può essere inferiore ai 20 anni, proprio per poter permettere all'enfiteuta di avere il tempo necessario per poter far fruttare il bene.

Inoltre, se non ha scadenza, il diritto può essere perpetuo, cioè essere tramandato con testamento. Contrariamente ad altri diritti reali, come ad esempio l'usufrutto, l'enfiteusi non può essere ceduta dall'enfiteuta ad un altro, cioè e vietata la sub-enfiteusi, questo perché l'enfiteusi è un contratto che si basa essenzialmente sulla fiducia delle competenze specifiche che il nudo proprietario ha nei riguardo dell'enfiteuta; personalmente, fiducia che il proprietario potrebbe non avere nei riguardi di un'altra persona diversa dell'enfiteuta stesso.

DIRITTI E DOVERI DELL'ENFITEUTA

L'enfiteuta ha gli stessi diritti come se fosse lui il vero proprietario del bene tant'è vero che, se lo volesse, potrebbe anche vietare l'ingresso nella proprietà dello stesso nudo proprietario. L'unica cosa che differenzia il nudo proprietario dall'enfiteuta è che non può vendete o alienare il alcun modo il bene perché esso non gli appartiene.

L'enfiteuta ha il diritto dell'AFFRANCAZIONE cioè l'enfiteuta può richiedere di diventare proprietario del bene ando 15 canoni tutti insieme e questo diritto si chiama DIRITTO PODESTATIVO cioè il proprietario non può rifiutarsi di concederglielo

OBBLIGHI DELL'ENFITEUTA

L'enfiteuta deve far fruttare il bene

L'enfiteuta deve are il canone, che non è sempre una somma di denaro annua ma può essere anche una parte dei frutti che il bene produce, ma questa quantità non può superare quella determinata e ben stabilita dalla legge

L'enfiteuta non può dare il bene in sub-enfiteusi

L'enfiteuta non può distruggere il bene ma solamente migliorarlo e farlo fruttare

DIRITTI DEL NUDO PROPRIETARIO

DIRITTO DELLA DEVOLUZIONE, che consiste nel caso in cui l'enfiteuta di metta "in mora" (quando non a alla scadenza). Se l'enfiteuta si mette in mora per 2 canoni consecutivi, il proprietario ha il diritto di rivolgersi al giudice per sciogliere il contratto di enfiteusi però, se tra la richiesta del proprietario e la sentenza del giudice, l'enfiteuta si mette in regola, il proprietario non può più chiedere la devoluzione e quindi il contratto prosegue regolarmente.

Se il contratto di enfiteusi ha un termine e le parti non hanno interesse a proseguirlo, il contratto si scioglie; in questo caso se l'enfiteuta ha sopportato spese straordinarie per far fruttare il bene, il nudo proprietario dovrà risarcire l'enfiteuta e dovrà anche are i valori derivanti dai frutti del bene. Se l'enfiteuta ha costruito o installato opere ed impianti nuovi come acqua, luce, gas, può riprendersi indietro il bene oppure il proprietario può richiedere che tali opere siano lasciate ed, in questo caso, deve arne il prezzo.