I CONTRATTI OBBLIGATORI PER IL GODIMENTO DI BENI

I CONTRATTI OBBLIGATORI PER IL GODIMENTO DI BENI

LA LOCAZIONE

L a locazione è un contratto di scambio tra chi ( locatore ) dispone di un bene, e ha interesse a conferirne il godimento ad altri per ricavare in cambio un utile periodico in danaro, e chi ( il conduttore e anche locatario ) di tale bene è privo e intende utilizzare le proprie disponibilità monetarie per conseguirne pro tempore l'uso.

L a locazione può avere ad oggetto qualunque cosa, mobile o immobile. A seconda dell'oggetto e della sua destinazione d'uso però varia la disciplina del contratto.

Ma è soprattutto la legislazione speciale a prevedere una disciplina particolare per la locazione di case di abitazione e di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall'abitazione.

LA DISCIPLINA DELLA LOCAZIONE NEL CODICE CIVILE

Come regola, per la conclusione del contratto di locazione non è richiesta la forma scritta, neppure se si tratta di locazione immobiliare. La forma scritta è imposta a pena di nullità soltanto per le locazioni immobiliari ultranovennali.

Secondo il codice civile, le parti sono in linea di principio libere di fissare la durata del contratto di locazione. L'unico limite a tale autonomia consiste nella previsione della durata massima della locazione.

Con il contratto di locazione il locatore si obbliga:

A consegnare la cosa al conduttore

(e a consegnarla) "in buono stato di manutenzione"

A mantenere la cosa in condizioni tali da servire all'uso convenuto nel contratto

A garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione

Il conduttore è, a sua volta, obbligato:

A prendere in consegna la cosa ed a servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso stabilito nel contratto

A dare il corrispettivo nei termini stabiliti

A locazione finita, a restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso svolto in conformità del contratto

Il conduttore può sublocare la cosa, salvo ch il contratto lo vieti.

La fine del rapporto presuppone nel codice la distinzione tra locazione con un termine di durata stipulato dalle parti (locazione a tempo determinato) e locazione senza determinazione convenzionale di tempo (locazione a tempo indeterminato).

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI AD USO DI ABITAZIONE

Al sotto-tipo della locazione di immobili urbani ad uso di abitazione è riservato dalla legge speciale uno speciale regime.

Il legislatore individua due tipologie di contratto di locazione ad uso abitazione , rimesse alla libera scelta dei privati.

Il primo modello, che potremmo chiamare ordinario, consente alle parti di determinare liberamente il canone; è solo stabilita una durata minima del contratto, che non può essere inferiore a quattro anni.

Il secondo modello, che diremmo assistito o a canone calmierato o controllato, consente alle parti di stipulare il contratto sulla base di quanto abbiamo stabilito, anche in punto di entità del canone.

Per tutti i contratti di locazione ad uso di abitazione, si richiede, per la validità del contratto, la forma scritta. La mancanza del requisito formale, prescritto ad substantiam, conduce alla nullità del contratto.

Altri aspetti importanti della locazione di immobili ad uso di abitazione sono:

La successione al conduttore del contratto

La morosità del conduttore

La sublocazione

LA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI AD USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE

Nella locazione di immobili urbani ad uso diverso dall'abitazione il canone è liberamente concordato dalle parti secondo le leggi di mercato, senza alcun vincolo legislativo, ma il canone inizialmente pattuito non può essere aggiornato annualmente in misura superiore al 75% dell'aumento del costo della vita accertato dall'ISTAT.

La durata minima della locazione è invece sottratta all'autonomia privata, essa non può essere inferiore a sei anni. La locazione di immobili urbani ad uso diverso dall'abitazione riconosce al conduttore alcune importanti prerogative. Questi infatti:

Può sublocare l'immobile e cedere il contratto a terzi anche senza il consenso del locatore sempre che insieme trasferisca o affitti l'azienda

L'AFFITTO

L'affitto consiste nella locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile. Rispetto alla locazione, la natura produttiva della res fa sorgere:

a)  L'obbligo dell'affittuario di curarne la gestione in conformità alla destinazione economica impressa dal locatore;

b)  Il diritto a fare propri i frutti e le altre utilità della cosa.

LE SINGOLE URE DI AFFITTO

Il codice civile disciplinava due ure tipiche di affitto: l'affitto di fondi rustici e l'affitto a coltivatore diretto. Altre importante ura è quella dell'affitto di azienda, che ha ad oggetto l'intero complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa.

Alla ura dell'affitto, infine, deve essere ricondotto il contratto di concessione dello sfruttamento di una cava di pietra, essendo quest'ultima un bene immobile produttivo.

IL LEASING

Il leasing (o locazione finanziaria) è il contratto con cui una parte (lessor o concedente) concede all'altra (lessee o utilizzatore) il godimento di un bene mobile o immobile, acquistato da un terzo (fornitore) o fatto costruire dal concedente, su scelta o indicazione dell'utilizzatore.

Nell'ambito del leasing, si distingue tra leasing di godimento e leasing traslativo.

A)    Leasing di godimento

Il leasing di godimento si caratterizza per il fatto di avere ad oggetto beni o impianti strumentali all'esercizio dell'impresa dell'utilizzatore, dei quali è ragionevolmente prevedibile il superamento tecnologico nel periodo di durata del contratto. Alla scadenza del contratto, il bene presenta un minimo valore residuale, corrispondente all'altrettanto modesto prezzo di opzione per l'eventuale acquisto della proprietà da parte dell'utilizzatore.

B)    Leasing traslativo

In questa ura, invece, l'oggetto del contratto è costituito da beni che, pur essendo strumentali all'esercizio dell'impresa dell'utilizzatore, conservano allo scadere del contratto, secondo la previsone deo contraenti, un considerevole valore economico residuo, eccedente il prezzo pattuito per l'opzione.

DIRITTI E OBBLIGHI DELLE PARTI

In mancanza di una disciplina legislativa, il regolamento degli interessi delle parti è interamente affidato alla volontà dei contraenti. Taluni aspetti della disciplina, sebbene altri restino ancora problematici sono:

a)  Obbligazione di consegna del bene all'utilizzatore

b)  Obbligazione di amento dei canoni

IL LEASE-BACK

Nel contratto di sale and lease back, un'impresa vende un bene mobile o immobile di sua proprietà ad una società di leasing che, da una parte, ne diventa proprietaria ed è obbligata a arne il corrispettivo e, dall'altra, ne cede contestualmente il godimento all'impresa venditrice a titolo di leasing. La fattispecie si caratterizza, pertanto, rispetto al leasing, per la coincidenza delle ure del fornitore e dell'utilizzatore, il quale ultimo è mosso alla stipulazione del contratto non già dall'interesse all'utilizzazione di un bene, bensì da un'esigenza di liquidità.

IL COMODATO

Il comodato è il contratto col quale una parte (comodante) consegna all'altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodatario, come il conduttore, acquista un diritto personale di godimento sulla res, ma -a differenza del conduttore- non è obbligato al amento di alcun canone. Il comodato, infatti, è un contratto essenzialmente gratuito.

Il comodato è un contratto reale: il suo perfezionamento richiede, la consegna della cosa (traditio rei).

L'oggetto del comodato è costituito soltanto da beni infungibili e inconsumabili.

DIRITTI E OBBLIGHI DEL COMODATO

Il comodatario può servirsi della cosa soltanto per l'uso determinato dal contratto o dalla natura di essa. Se l'uso della cosa implica delle spese, il comodatario non ha diritto al rimborso. Nella concessione gratuita la legge vieti al comodatario di concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. In funzione della restituzione della cosa, il comodatario è obbligato a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Il comodatario è responsabile per il deterioramento che sia dovuto a sua colpa o non sia mera conseguenza dell'uso per cui la cosa gli è stata consegnata.

La responsabilità del comodatario sussiste, tuttavia :

a)  Se egli poteva evitare il perimento sostituendo la cosa in comodato con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria ;

b)  Se ha impiegato la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, salvo che provi che la cosa sarebbe perita anche se non l'avesse impiegata per l'uso diverso o l'avesse restituita a tempo debito;

c)  Se la cosa è stata stimata al tempo del contratto: nel qual caso, il comodatario è obbligato a corrispondere al comodante il valore della casa.

La responsabilità del comodante sussiste nel caso in cui egli, pur conoscendo che la cosa presentava vizi, l'abbia concessa, senza avvertirlo, al comodatario e questi abbia subito danni.

LA RESTITUZIONE DELLA COSA

La disciplina dell'estinzione del contratto muta a seconda che le parti abbiano previsto un termine per la restituzione della cosa.

A)    Comodato con determinazione di durata

Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine stabilito.

Il comodato può esigere, però, la restituzione anticipata della cosa:

Se sopravviene un suo urgente e imprevisto bisogno ;

Se il comodatario è inadempiente alle obbligazioni in uso conforme al contratto o alla natura della cosa;

Se il comodatario muore;

Se il comodante muore: gli eredi possono richiedere la restituzione dela cosa.

B)    Comodato senza determinazione di durata

Se il contratto non prevede un termine, il comodatario, è obbligato a restituire la cosa quando se ne è servito in conformità del contratto.

Nel caso in cui, però, il comodatario eserciti in modo continuativo il proprio godimento, il comodatario deve restituire la cosa non appena il comodante la richiede.

IL CONTRATTO DI ALBERGO

Col contratto di albergo una parte (albergatore) si obbliga a fornire all'altra (cliente), dietro corrispettivo di un prezzo, un alloggio e una serie di eventuali servizi accessori, funzionali a un confortevole soggiorno.