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I contratti agrari
Tipologia
Il c.c. del 1942 distingueva l'affitto di fondo rustico dal caso dell'affitto a coltivatore diretto.
La legge n° 203/1982 ha invece previsto come unico contratto agrario il contratto di affitto stabilendo la conversione in affitto di tutti i contratti associativi (mezzadria, colonia parziaria e soccida).
Tale conversione doveva essere richiesta dal concedente entro 4 anni dall'entrata in vigore della legge, mentre per chi non avesse chiesto la conversione questi contratti continuano sino alla loro scadenza.
La legge
La 203 si applica quando venga concesso in godimento temporaneamente e in cambio di un corrispettivo, un fondo rustico in grado di produrre un reddito agrario.
Caratteri del contratto di affitto di fondi rustici
L'affitto di fondi rustici è un contratto bilaterale, oneroso e commutativo, dal quale sorgono a favore delle parti i diritti rispettivamente di godimento della cosa affittata con percezione di frutti, e del amento del canone.
Bilaterale in quanto i contraenti si obbligano l'uno versoi l'altro e il contratto si perfeziona per l'effetto dell'incontro delle due parti;
Oneroso in quanto ciascun contraente intende procurarsi un vantaggio mediante un corrispettivo.
La durata del contratto
La l.
Al fine di stabilire la scadenza del contratto deve essere preso in considerazione il momento in cui il conduttore si sia in concreto installato sul fondo, indipendentemente dalla stipulazione di successivi accordi.
La durata massima non può essere superiore ai 30 anni.
La disdetta e la rinnovazione tacita
La legge ha stabilito all'art. 4 che in mancanza di disdetta di una della parti, il contratto di affitto s'intende tacitamente rinnovato per la durata del periodo minimo legale.
Da precisare è che la disdetta deve pervenire almeno un anno prima della scadenza del contratto mediante lettera raccomandata; l'anno di riferimento è quello agrario che termina l'11 Novembre.
La forma del contratto
L'art. 41 della legge 203 stabilisce che i contratti agrari ultranovennali sono validi e opponibili a terzi, anche se verbali e non trascritti e anche se già in corso alla data di entrata in vigore della legge.
Nel caso di conduttore non coltivatore diretto la legge richiede, invece, la forma scritta.
Regime dei miglioramenti
Secondo il c.c. l'affittuario deve curare la gestione del fondo in conformità con la destinazione economica, che non può modificare.
Di conseguenza l'affittuario può eseguire migliorie rispettando l'originaria destinazione del fondo.
Ad esempio, l'affittuario che riceva un seminativo potrà installarvi una piantagione che rappresenti uno sviluppo, non potrà, al contrario spiantare un frutteto per intraprendere altre coltivazioni, essendo chiara la destinazione del fondo.
La legge ammette che ciascuna delle parti possa apportare miglioramenti e trasformazioni purché non modifichino la destinazione agricola del fondo nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo.
Sul conduttore grava l'obbligo di restituire "la cosa" nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta.
Il concedente può chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento quando il conduttore non rispetti queste condizioni.
Le obbligazioni scaturenti dal contratto di affitto
Le obbligazioni del concedente sono:
La consegna del fondo rustico: per il quale non s'intende il terreno nudo, ma il fondo attrezzato con gli accessori e le pertinenze per la produzione cui è destinato e nell'estensione prevista dal contratto.
Adoperarsi affinché sia garantito all'affittuario l'esercizio dell'impresa
L'affitto di fondi rustici è un contratto di durata ad esecuzione continuata: la durata è infatti adeguata allo svolgimento di almeno un ciclo produttivo, allo scopo di garantire un assetto stabile all'impresa che l'affittuario deve condurre.
Come detto prima, il legislatore ha disposto una durata massima del rapporto di 30 anni e una minima di 15 anni. Inoltre si dispone una tacita rinnovazione del contratto in caso di mancata disdetta di una delle due parti. Infine il concedente può chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'affittuario, intendendo ogni violazione degli obblighi di amento del canone o di razionale coltivazione del fondo.
Le obbligazioni dell'affittuario sono quelle, in primo luogo di corrispondere un canone al concedente per il godimento del fondo rustico e di apportare i miglioramenti già spiegati.
Il canone è determinato corrisposto in denaro, tale determinazione è fatta sulla base di 3 tipi di coefficienti:
Coefficienti di moltiplicazione del reddito dominicale: variano in funzione della qualità e della zona agraria del fondo e sono elaborati da apposite Commissioni tecniche provinciali.
Coefficienti aggiuntivi: elaborati dalle medesime Commissioni in aggiunta ai coeff. di moltiplicazione per tener conto delle strutture che accrescono la produttività delle aziende, che possono essere fabbricati per uso abitativo o aziendale o investimenti fissi.
Coefficienti di adeguamento: stabiliti di anno in anno al fine di aggiornare il canone in funzione della svalutazione monetaria secondo i dati ISTAT.
La successione nel contratto di affitto
La legge 203 prevede i seguenti casi:
Morte dell'affittuario: la norma prevede lo scioglimento del contratto, salvo che fra gli eredi vi sia qualcuno che continui ad esercitare tale attività in qualità di coltivatore diretto o IATP;
Morte del concedente per a quale i contratti agrari non si sciolgono;
Morte del proprietario: in tal caso gli eredi in possesso delle qualifiche di coltivatore diretto o IATP, possono continuare l'attività agricola anche nelle porzioni comprese nelle quote dei coeredi, in cambio di un canone, instaurando un contratto di affitto.
L'affitto a coltivatore diretto
L'art. 7 della l. 203 puntualizza che vengono equiparati ai coltivatori diretti anche le di società di persone in possesso di tale qualifica.
Ai fini della qualifica di coltivatore diretto in favore dell'affittuario di fondo rustico, occorre che questo si dedichi in modo stabile e continuativo ai lavori agricoli del fondo, e che la prestazione del lavoro da parte dell'affittuario e della propria famiglia sia in misura non inferiore ad ⅓ delle forze normalmente occorrenti alla coltivazione del fondo.
Poiché il contratto di affitto a coltivatore diretto è un contratto diverso da quello di affitto a non coltivatore diretto, nel caso in cui venga meno la qualificasi verifica lo scioglimento del contratto stesso per grave inadempienza.
La prelazione agraria
La prelazione agraria è un diritto a favore degli affittuari coltivatori diretti in caso di vendita del fondo rustico.
È stata introdotta allo scopo di favorire l'acquisto della proprietà del fondo da parte di che ne è coltivatore; le stesse norme hanno esteso questo diritto a chi è proprietario dei fondi confinanti dal almeno 2 anni.
La prelazione si applica in caso di vendita: il proprietario che intende vendere il fondo deve darne comunicazione all'affittuario che ha 30 giorni per accettare o rinunciare. Decorsi i 30 giorni senza che vi sia stata accettazione, il proprietario può vendere il fondo a chi crede.
I contratti associativi
I contratti associativi sono caratterizzati dalla comunanza di scopo. Le parti del contratto si associano per uno scopo comune rappresentato dall'esercizio dell'impresa.
Ciò comporta che anche il rischio dell'attività ricade su ambedue le parti che sono tenute a partecipare alle spese e alle perdite.
I contratti associativi sono la mezzadria, la colonia parziaria e la
soccida; tuttavia la legge n°
Mezzadria
Nella mezzadria il concedente ed il mezzadro si associano per la coltivazione in comune del podere e per l'esercizio delle attività connesse al fine di dividerne gli utili.
La ripartizione degli utili viene stabilita ne 42% a favore del concedente e nel 58% del mezzadro.
Colonia parziaria
È quel contratto con cui il concedente ed uno o più coloni si associano, dando vita ad una gestione in comune del fondo al fine di dividerne gli utili. La ripartizione è del 60% al colono e del 40% al concedente, quando le spese vengono divise al 50%.
Il dato che accomuna la mezzadria e la colonia parziaria è l'esercizio in comune dell'impresa agricola, mentre differiscono per la presenza di un'accorta organizzazione del fondo nella mezzadria, che manca nella colonia parziaria; inoltre nel caso della mezzadria la famiglia colonica si insedia sul fondo, cosa che non è tenuta a fare nella colonia parziaria.
Soccida
La soccida è il contratto nel quale il soccidante ed il soccidario si associano per l'allevamento e lo sfruttamento del bestiame e per l'esercizio delle attività connesse, al fine di ripartire l'accrescimento del bestiame e gli altri utili che ne derivano.
Le parti del contratto sono:
La durata minima del contratto è di tre anni vi è anche una rinnovazione tacita in mancanza di disdetta di una delle parti.
In sintesi il soccidante attribuisce al soccidario il potere e dovere di curare il bestiame, ma si riserva un potere di direzione dell'impresa. Si possono distinguere tre tipi di soccida:
Soccida semplice: nella quale il bestiame viene conferito interamente dal soccidante che ne conserva la proprietà, assumendosi il rischio di diminuzione del valore;
Soccida parziaria: il bestiame viene conferito da entrambe le parti , con la conseguenza che sia la titolarità, che i rischi spettano ad entrambi.
Soccida con conferimento di pascolo: il soccidante è tenuto conferire il fondo, mentre il soccidario al conferimento del bestiame e della prestazione lavorativa.
La legge
Cause di scioglimento sono la disdetta o la risoluzione per inadempimento.
Contratti associativi e loro conversione in affitto
A partire dal dopoguerra, però, questi contratti associativi sono apparsi sempre più inadeguati alla crescente meccanizzazione in agricoltura. Di conseguenza con la l. n° 203/1982 si è intervenuto per adeguare i contratti agrari.
La legge prevede ora la conversione in affitto dei contratti di mezzadria e colonia parziaria, in contratti di affitto.
Questa conversione poteva essere richiesta da una delle due parti entro 4 anni dall'entrata in vigore della legge. Inoltre è prevista la conversione di tutti i contratti non convertiti entro un breve periodo di anni.
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