IL DIRITTO DI PROPRIETÀ

Il diritto di proprietà

1. Il contenuto della proprietà: problemi e fonti normative

La disciplina della proprietà è contenuta nella Costituzione (art.42 e 44), nel Codice civile e in numerose leggi speciali.

Costituzione , art. 42. << . La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento ed i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale (art. 832 del c.c.) e di renderla accessibile a tutti . >>.

L'articolo definisce come il Codice civile deve regolare il diritto sulla proprietà, giustificando l'imposizione di limiti alla libertà del proprietario di determinare modi e finalità di utilizzazione dei beni à la proprietà non è un diritto unicamente costituito nell'interesse del singolo proprietario.

Codice Civile, art. 832. <<Il proprietario ha il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico >>.

Facoltà di godere, cioè la facoltà di trarre utilità dalla cosa.

Potere di disporre, cioè il potere di decidere e attuare operazioni materiali sulla cosa e di determinare la sorte giuridica della cosa.

Diritto pieno, se la legge non stabilisce limiti, il proprietario può fare ciò che crede della cosa e del proprio diritto.

Diritto esclusivo, il proprietario può pretendere dagli altri un comportamento che non ostacoli il libero e pieno godimento del bene.

Il diritto del proprietario è perpetuo e non si applica la prescrizione (l'usucapione è eccezionale).

I poteri e le facoltà del proprietario variano a seconda dei seguenti contesti:

il bene oggetto della proprietà (differenti beni, differenti discipline): un immobile viene trattato diversamente da un quadro o da un'automobile;

l'identità del proprietario: influisce sulle facoltà e i poteri che questo può esercitare; situazioni diverse a seconda di persona, incapace legale, persona giuridica o gruppo;

scopo della proprietà: come nel caso del patrimonio destinato a uno scopo.

Le new properties pongono particolari problemi nella disciplina della proprietà: beni e valori dematerializzati. Spesso quindi il Codice civile, così delineato, mal si adatta a tali situazioni.

2. La proprietà privata nel Codice civile

Nel Codice civile la maggior parte degli articoli del diritto di proprietà è dedicata alla proprietà fondiaria (cioè proprietà del suolo e degli immobili). Nel Codice civile cioè la disciplina della proprietà coincide con quella della proprietà immobiliare à motivazione legata all'importanza avuta nel passato.

Il proprietario non può usare la cosa con lo scopo di nuocere agli altri (sono vietati cioè gli atti emulativi), art.833.

Esempio: costruire un muro altissimo con lo scopo di limitare la vista del vicino.

La proprietà non soffre limiti di tempo à non si applica la prescrizione.

Se però il bene cade in possesso di terzi questo può acquistarlo per usucapione.

3. La proprietà fondiaria

La proprietà non è esente da limiti, ovvero la facoltà di godere e il potere di disporre della cosa non sono assoluti: esistono limiti pubblici (che incidono sull'interesse della collettività) e limiti privati (che incidono sugli interessi individuali di altri proprietari).

Limiti nell'interesse pubblico: legati all'accentuata necessità di proteggere meglio il territorio, le acque, i boschi à attraverso regolamentazioni, come nel caso delle distanze legali da strade, autostrade, ferrovie, cimiteri, nonché imposizioni sui fondi per assicurare certe utilità della P.A. (come passaggi di linee telefoniche ed elettriche, vincoli forestali e idrogeologici). Altri interessi pubblici sono protetti attraverso l'espropiazione per attuare opere pubbliche e razionalizzare lo sfruttamento del territorio (viene data la giusta indennità per risarcire il danno subito).

Limiti nell'interesse privato: tendono essenzialmente a regolare i rapporti tra proprietà vicine (come le distanze nelle costruzioni e piantagioni, delle luci e delle vedute, e norme concernenti le immissioni e gli atti di emulazione).

I due aspetti non sono divisi in modo netto ma le norme che, approssimando, tendono a risolvere i rapporti di vicinato riguardano conflitti di interessi tra proprietari; le norme che riguardano l'urbanistica e la proprietà agricola riguardano interessi pubblici.

La proprietà del suolo si estende al sottosuolo e allo spazio sovrastante. Il proprietario del suolo però non può opporsi ad attività di terzi che si svolgono a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante che egli non abbia interesse ad escluderle (art.840).

Il proprietario non può sfruttare miniere, cave, torbiere che fanno parte del patrimonio indisponibile dello Stato e delle Regioni; non può appropriarsi di reperti archeologici; non può opporsi all'esecuzione di opere di pubblico interesse (come le opere idrauliche), art.840.

Tra i poteri del proprietario c'è quello di vietare l'ingresso nel fondo à l'art.841 prevede che egli possa chiudere il fondo (cioè recintarlo o compiere altre opere adatte a impedirne a chiunque l'accesso).

Esistono varie deroghe al precedente articolo: per esempio al vicino che debba costruire o riparare un muro o altra opera propria o comune, o a chi debba recuperare una sua cosa o animale che vi si trovi accidentalmente (art.843).

Altra eccezione è dovuta alla caccia e alla pesca: il proprietario non può impedire che vi si entri per l'esercizio della caccia a meno che il fondo non sia chiuso alla caccia per legge, via siano colture suscettibili di danno o per chi non ha la licenza di caccia. Per l'esercizio della pesca occorre il consenso del proprietario (art.842).

4. I rapporti di vicinato

Il rapporto di vicinato è fonte di vari limiti della proprietà privata, che hanno 3 caratteristiche:

automaticità, i limiti nascono direttamente dall'esistenza della situazione prevista dalla legge;

reciprocità, quel che vale per l'uno vale anche per l'altro, sacrificio e vantaggio sono reciproci;

gratuità, non esistendo uno squilibrio di vantaggi non c'è un compenso.

Un limite generale alla proprietà fondiaria è il divieto di immissioni (cioè fastidi che si proano da un fondo a un altro come fumi, esalazioni, calore, rumori, scuotimenti e simili proazioni).

Il criterio di equilibrio prescelto per giudicare è quello della normale tollerabilità, criterio legato alle condizioni del luogo (art.844).

Altri due criteri completano quello principale:

contemperare le ragioni della proprietà con quelle della produzione non sempre è possibile eliminare le immissioni, poiché richiederebbe costi talvolta sproporzionati rispetto all'interesse dell'altra parte.

priorità di un determinato uso: le ragioni della produzione possono portare ad alzare la soglia di tolleranza imposta (es.: se vado ad abitare sopra una falegnameria . ).

Sono legittimati ad agire, oltre ai proprietari, anche i possessori e i detentori (come gli inquilini) degli immobili vicini.

I rimedi sono:

l'ordine di cessare l'abuso (azione inibitoria);

provvedere alle misure necessarie per ridurre le immissioni;

se ne sussistono i presupposti il risarcimento del danno.

Negli ultimi decenni il problema delle immissioni si è legato molto con quello dell'inquinamento, portando a una vasta legiferazione che spesso ha stabilito criteri e accorgimenti tecnici per la limitazione dell'inquinamento nell'interesse generale.

La seconda fonte di limiti è data dalle norme sulle distanze nelle costruzioni e nelle piantagioni:

distanza tra gli edifici (3 metri), art.873: scopo di evitare intercapedini troppo strette (distanze maggiori sono imposte da leggi speciali e regolamenti comunali, per fini diversi).

il proprietario può decidere di costruire sul confine (salvo nel caso di aperture di finestre e salvo le norme imposte dai regolamenti comunali). L'altro, a questo punto, ha una scelta: o costruisce in aderenza, oppure rispetta la distanza costruendo in posizione arretrata all'interno del proprio fondo (art.874 e 877).

se il primo proprietario costruisce non sul confine, ma a una distanza dal confine minore della metà di quella prescritta dal codice o dai regolamenti, l'altro ha un diritto potestativo di ottenere la comunione forzata del muro (acquista la proprietà della striscia di terra dal confine al muro, di cui dovrà are il valore). Il primo però potrà impedire l'occupazione del suo suolo portando la sua costruzione al confine, o arretrandola fino alla metà della distanza prevista. (art.875)

Il proprietario che costruisce per primo può determinare in concreto l'arretramento del vicino rispetto al confine à criterio della prevenzione temporale.

Distanza tra la costruzione e il confine. Questo accade quando il problema riguarda l'apertura di finestre, che si distinguono in:

Vedute (balconi, finestre e simili), la cui distanza minima dal confine è metà di quella tra le costruzioni.

L'apertura di una veduta influisce anche sulla distanza legale tra le costruzioni (art.905): infatti una volta acquisito da parte del proprietario il diritto di avere vedute dirette sul fondo vicino (sia per effetto di una servitù di veduta, sia per effetto della costruzione a distanza inferiore alla metà di quella che vale per le costruzioni) il proprietario del fondo vicino, che voglia a sua volta costruire, dovrà mantenersi alla distanza di 3 metri dal muro in cui è aperta la veduta, senza poter costruire in aderenza. (art.907)

Luci (passaggio di luce o aria; come ad esempio le grate delle celle del carcere), non impediscono al vicino di acquistare la comunione del muro ne di costruire in aderenza (salvo che ci sia un contratto di servitù di luce). (art.904)

La disciplina delle distanze è prevista anche per pozzi, canali, piantagioni, ecc . (art.889 ss.).

La violazione delle norme sulla distanza possono produrre (anche cumulabili):

riduzione in pristino;

risarcimento del danno.

Altri limiti sono stabiliti da leggi speciali e regolamenti edilizi comunali.

5. La proprietà edilizia

Lo scopo dominante le norme sulla proprietà edilizia è di combinare:

l'interesse dei privati di edificare sul suolo di loro proprietà;

l'interesse generale di assicurare uno sviluppo razionale dell'edilizia.

Le norme di edilizia derivano da varie fonti:

Codice Civile: contiene poche norme che disciplinano le distanze tra le costruzioni, l'edificazione (come quelle relative alle luci e vedute).

Leggi speciali: stabiliscono regole da osservarsi nelle costruzioni ( in particolare gli standards urbanistici, norme antisismiche, norme di tutela ambientale).

Piani regolatori: piano regolatore generale approvato dalla Regione e il piano regolatore particolareggiato predisposto da ciascun Comune.

Regolamenti edilizi comunali

Ma la fonte che - generalmente - riassume tutte quelle elencate è il piano regolatore comunale che prevede quali aree possono essere edificate, quali mantenute verdi, quali destinate a pubblici servizi; stabilisce inoltre i caratteri delle zone edificabili (altezze, volumi, aree a giardino, . ).

Il proprietario di un'area che intenda edificare, riedificare o modificare un edificio già esistente non può farlo se non ottiene dal Comune una concessione che certifichi la conformità del progetto al piano regolatore à la concessione attribuisce ad un soggetto la facoltà che non aveva

Per avere una concessione il proprietario deve are un contributo (spese di urbanizzazione e costo di produzione).

Le norme di edilizia rispondono a esigenze diverse e disciplinano situazioni differenti:

norme allo scopo di migliorare l'utilizzazione privata come nel caso delle distanze viste sopra (rapporti di vicinato) à la violazione di tali norme da diritto alla riduzione in pristino e al risarcimento;

norme dirette a realizzare interessi generali (criteri di igiene ed estetica):

rimedi di diritto amministrativo à abbattimento (contesto pubblico);

se la violazione determina una diminuzione del patrimonio à risarcimento del danno (contesto privato).

6. La proprietà agricola

La disciplina sulla proprietà agricola è influenzata soprattutto dai contratti agrari. Il c.c. prevede:

minima unità culturale à area minima divisibile (art.846);

obbligo di esecuzione di opere per talune tipologie di aree per i proprietari di terreni dichiarati soggetti a bonifica o sottoposti a vincoli per scopi idrogeologici. Talvolta è previsto anche l'obbligo di riunione in consorzi, il cui scopo e quello di provvedere all'esercizio delle opere necessarie.

7. I modi di acquisto della proprietà

La proprietà può essere acquistata:

a titolo derivativo (relazione di dipendenza tra l'alienante e l'acquirente):

Contratto: accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale, cioè suscettibile di valutazione economica.

Successione a causa morte: fenomeno per cui, alla morte di una persona, i rapporti giuridici patrimoniali (attivi e passivi) di cui egli era titolare si trasferiscono a un altro soggetto.

a titolo originario (non dipende dalla posizione di un titolare precedente):

Occupazione, riguarda le cose mobili che non sono proprietà di alcuno (abbandonate non smarrite). Si acquistano prendendone possesso (art.923). Come nel caso della pesca nelle acque pubbliche.

La selvaggina invece fa parte del patrimonio indisponibile dello Stato e viene acquistata nel rispetto delle regole sulla caccia.

Invenzione, riguarda le cose mobili smarrite. Dal ritrovamento e dalla consegna al Sindaco può derivare l'acquisto della proprietà (dopo 1 anno) o il diritto a un premio se il proprietario si presenta a reclamare la cosa. (art 927 e 928)

Nel caso di ritrovamento di cosa, questa appartiene al proprietario del fondo; ma se il ritrovatore è una persona diversa dal proprietario, spetta per metà a uno e metà all'altro (art.932).

Accessione, si verifica quando un bene mobile viene in rapporto con uno immobile che lo "attrae" così che tutto diventa proprietà del bene principale (immobile). Piante e materiali da costruzione che sono attratti nella proprietà del suolo su cui si pianta o si edifica (art.934,935,936,937).

Un caso particolare è quello dell'accessione invertita: nel caso in cui il costruttore, iniziata l'edificazione sul suolo di sua proprietà, l'abbia poi continuata sconfinando sull'attiguo fondo altrui, ciò facendo nella convinzione di costruire sempre sul suolo di sua proprietà, può chiedere al giudice di respingere la domanda di demolizione del proprietario e di trasferire a suo favore il diritto di proprietà della superficie occupata. Il giudice può accogliere la domanda del costruttore che dovrà indennizzare il proprietario nella misura del doppio valore della superficie occupata, oltre all'eventuale risarcimento dei danni.

Unione, cioè la mescolanza di cose mobili che non possono essere separate senza deterioramento. La proprietà è del proprietario della cosa di maggior valore, che deve però are il valore dell'altra cosa. Se le due cose hanno poca differenza di valore, la proprietà diventa comune. Caso della macchina verniciata con vernice di terzi.

Specificazione, quando una persona adopera una materia che non le apparteneva per formare una cosa nuova. Proprietario della cosa nuova è chi ha compiuto l'opera, a meno che il valore del materiale sia nettamente superiore a quello della mano d'opera.

Usucapione, possesso continuato per 20 anni.

Acquisto del possesso di buona fede di cosa mobile

Altri modi stabiliti dalla legge come il riscatto.

8. I modi di acquisto della proprietà pubblica

Lo Stato acquista la proprietà secondo i modi di acquisto di diritto comune o tramite i seguenti modi privilegiati:

Espropriazione per motivi di interesse generale e con il amento di una giusta indennità. È prevista anche per abbandono (come nel caso di immobili).

Nazionalizzazione: consiste nel trasferire attività economiche. Spesso è necessaria in parallelo l'espropriazione d'azienda.

Requisizione: sottrazione temporanea di beni immobili e mobili per gravi e urgenti necessità pubbliche.

Definizioni

Riscatto à vendita con patto di riscatto: con essa il venditore si riserva il diritto di riottenere la proprietà della cosa venduta restituendo al compratore il prezzo ato e il rimborso stabilito.