LA COMUNIONE

LA COMUNIONE

Un diritto soggettivo può appartenere a più persone, le quali sono contitolari del medesimo diritto. Se la contitolarità cade su un diritto reale, allora si parla di comunione. Nella vera comunione (pro indiviso) il diritto di ciascuno dei partecipanti investe l'intera cosa.

La teoria tradizionale spiega il fenomeno nel seguente modo: quando una cosa appartiene in comune, per esempio a due persone, il diritto di ognuno dei partecipanti non ha per oggetto una parte fisicamente individuata della cosa, ma abbraccia questa nella sua totalità; però, questo diritto non è illimitato, ma incontra un limite nel diritto dell'altro.

La comunione è volontaria quando si costituisce per volontà delle parti, incidentale quando sorge per volontà della legge.

La comunione è regolata innanzitutto dal titolo, in mancanza si applicano le seguenti regole.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di servirsene; può disporre della sua quota alienandola o ipotecandola; deve contribuire alla spese necessarie, in proporzione della propria quota.

Mentre ciascuno ha il diritto di partecipare alle deliberazioni relative alla cosa comune, la legge attribuisce rilievo, per ciò che riguarda la conservazione e l'amministrazione della cosa, alla volontà della maggioranza, le cui deliberazioni sono vincolanti anche per coloro che sono dissenzienti. La maggioranza non è calcolata in base alle persone, ma in base al valore delle quote.

Può anche essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione ed il miglior godimento della cosa comune. L'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti o anche ad un estraneo (amministratore della comunione).

Anche le innovazioni, ossia le modificazioni della destinazione della cosa, possono essere deliberate dalla maggioranza, che deve però essere qualificata (due terzi del valore complessivo della cosa), purché l'innovazione arrechi effettivamente vantaggio a tutti, senza pregiudicare il godimento di alcuno dei partecipanti e senza comportare una spesa eccessivamente gravosa.

Queste due condizioni valgono anche per tutti gli altri atti che eccedono l'ordinaria amministrazione.

Contro gli abusi della maggioranza, ciascun componente della minoranza dissenziente ha la facoltà di impugnare la deliberazione davanti al giudice.

Esulano dai poteri dalla maggioranza gli atti che non si riferiscono al godimento della cosa comune, ma investono il diritto stesso di ciascun comunista atti di alienazione della cosa comune): per essi occorre il consenso di tutti i condomini.

Il condominio negli edifici si verifica quando gli appartamenti di cui l'edificio consta, non appartengono alla stessa persona, ma a persone diverse. Ciascuno è proprietario esclusivo del proprio appartamento, ma alcune parti dell'edificio appartengono in comunione ai vari condomini. La singolarità di questa comunione è che è forzosa, perché suolo, muri maestri, scale, sono in tale dipendenza con l'unità dell'edificio che la comunione non può essere sciolta.

Il diritto di ciascun condomino e l'obbligo di partecipare alla spese per la manutenzione dele parti comuni sono stabiliti nel titolo: in mancanza, essi corrispondono al valore del piano o della porzione di piano.

Per tutto ciò che concerne l'uso e l'amministrazione delle cose comuni, sono previsti due organi, uno deliberativo (assemblea dei condomini) ed uno esecutivo (amministratore).

Si applicano nell'assemblea le regole generali che disciplinano il funzionamento degli organi collegiali:

a)  presupposti per la validità della deliberazione: invito di tutti i condomini a partecipare all'assemblea e intervento di un numero di essi che rappresentano una parte del valore dell'intero edificio, determinato dalla legge (quorum)

b)  principio maggioritario: la maggioranza, a seconda dei casi semplice o qualificata, vincola le minoranze; la maggioranza è calcolata in relazione non solo alle persone, ma anche al valore delle quote. Valgono i limiti posti alla maggioranza esaminati nel paragrafo precedente.

L'assemblea deve decidere le innovazioni e le opere di manutenzione straordinaria, stabilire il regolamento del condominio, approvare il preventivo delle spese.

L'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento, la riscossione dei contributi, la manutenzione ordinaria; deve inoltre fare un rendiconto annuale della sua gestione.

Egli ha anche la rappresentanza, anche processuale, dei condomini, nei limiti delle proprie attribuzioni.

201-bis.  La multiproprietà

Per multiproprietà si intende l'attribuzione ad un soggetto, da parte del proprietario di un bene (di solito un complesso residenziale in località turistica), di un diritto di utilizzazione di una singola unità del complesso, limitatamente ad una o più settimane all'anno, ma in perpetuo o per parecchi anni. Non vi è ancora una disciplina legislativa per questo fenomeno.