Comunione: situazione in cui la
proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone.
Comunione equivale a contitolarità di un
diritto reale: comproprietà, cousufrutto, etc.
Si distinguono tre origini della situazione di
comunione:
volontaria: si realizza per
volontà delle parti (comprare insieme una cosa);
incidentale: si attua
indipendentemente dalla volontà delle parti (come la comunione tra
eredi);
forzosa: imposta dalla legge a
una o a tutte le parti (comunione forzosa del muro).
Un caso particolare
è rappresentato dalla comunione legale tra i coniugi. Le parti sono
libere di evitare la comunione, ma nel silenzio viene applicata. È
soggetta a regole particolari.
Per la disposizione del diritto sulla cosa comune
è necessario il consenso di tutti i partecipanti.
Il diritto stabilisce delle norme di coordinamento
per la comunione, infatti ogni partecipante:
può servirsi della cosa comune
purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, art. 1102;
ha i seguenti diritti sulla quota del bene
(frazione ideale, matematica, del bene intero):
può disporre del suo diritto, e cioè
della quota, art. 1103;
può chiedere lo scioglimento della
comunione in qualsiasi momento, art. 1111; tranne nei casi in cui si tratta di
cose che, se divise, cessano di servire all'uso a cui sono destinate, art.1112;
concorre all'amministrazione del bene comune
ordinaria à maggioranza semplice del valore. Può anche
stabilire un regolamento.
straordinaria e innovazioni à 2/3 del valore
La comunione non stabilisce alcun vincolo di
destinazione dei beni (vedi pg.197 del libro).
Il condominio è una particolare
forma di proprietà degli edifici che combina:
proprietà individuale di piano o porzioni
di piano;
comunione forzosa (indivisibile) delle parti
comuni.
L'amministrazione della proprietà
collettiva è regolata da diverse delibere a seconda dei diversi tipi
di atti: ordinaria e straordinaria amministrazione e innovazioni.
La proprietà individuale dei piani o
delle porzioni di piano comprende tutti i poteri e le facoltà che
normalmente spettano al proprietario, con i limiti che derivano dalla comunione
forzosa dei muri.
La multiproprietà è un
contratto con il quale un immobile viene venduto - con atti separati - a una
pluralità di acquirenti. Ciascuno di essi ha diritto a usufruire della
cosa solo per un periodo di tempo determinato (mesi o settimane) che si ripete
ogni anno (proprietà turnaria).
Altri casi:
Multiproprietà azionaria: il
multiproprietario acquista la posizione di socio in una Spa acquistando
così un diritto d'uso esclusivo per il turno stabilito.
Multiproprietà alberghiera: nei casi in cui
il godimento del bene è assicurato da un gestore cui l'acquirente si
lega.
Nel 1994 è stata
emanata una Direttiva CEE a tutela dell'acquirente che prevede:
obblighi di informazione del venditore;
la forma scritta a pena di nullità;
un'articolata disciplina di recesso (libero entro
10 giorni).
