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diritto |
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LA LOCAZIONE E I CONTRATTI DI PRESTITO .
La locazione art. 1571 è il contratto col quale una parte(locatore)si obbliga a far godere un'altra parte(locatario o conduttore)una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
La locazione è un contratto:
consensuale:si perfeziona con il semplice consenso;
a prestazioni corrispettive:le prestazioni a cui è obbligato il locatore sono che deve concedere il godimento del bene, pagare il canone locativo;
di durata:le prestazioni delle parti si protraggono nel tempo;
a effetti obbligatori:con il contratto non si trasferiscono né si costituiscono diritti reali a favore del conduttore;
oneroso: ciascuna delle parti sopporta un sacrificio patrimoniale:il locatore perde il godimento della cosa, mentre il conduttore deve pagare il cannone.
Anche per questo contratto devono esserci gli elementi essenziali a pena di nullità art. 1325 e sono:
accordo tra le parti(incontro proposta ed accettazione)
causa(scambio del godimento in cambio di un corrispettivo)
oggetto(rappresenta la cosa locata e il corrispettivo)
forma(libera)mentre per le locazioni abitative e ultranovennali è prevista la forma scritta ad substantiam.
Il termine del contratto di locazione
è un elemento essenziale,la legge ha previsto termini massimi(30anni) e
minimi art1573.
Ci sono eccezioni
La cessazione della locazione segue regole diverse a seconda che le parti abbiano o meno previsto un termine di scadenza del contratto(art 1596)
la
locazione senza determinazione del tempo non cessa se,prima
della scadenza stabilita dalla legge (art.1574)uno dei contratti non
comunica all' altro disdetta nel termine determinato dalle parti o
dagli usi.la parte esercita il proprio diritto di recesso,comunicando all'altra la volontà di scogliere il rapporto contrattuale.
La locazione viene tacitamente rinnovata se scaduto il termine.
La nuova locazione ha il contenuto della precedente ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato(art.1597).
GLI OBBLIGHI DELLE PARTI DELLA LOCAZIONE:
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OBBLIGHI LOCATORE art 1575 |
OBBLIGHI CONDUTTORE art 1587 |
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Consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e immune da vizi, pertanto egli è obbligato alla garanzia per vizi occulti o non facilmente conoscibili dal conduttore |
Prendere in consegna la cosa |
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Mantenere la cosa in condizioni da servire l'uso convenuto, pertanto deve provvedere ad eseguire le riparazioni necessarie salvo quelle di piccola manutenzione e non può compiere innovazioni che possano diminuire il godimento della cosa da parte del conduttore |
Usare la cosa con diligenza conservandola e provvedendo almeno alla piccola manutenzione |
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Garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione, la garanzia riguarda soltanto le molestie di diritto mentre per quelle di fatto il conduttore può difendersi in proprio |
Rispettare la destinazione d'uso della cosa |
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Indennizzare il conduttore per i miglioramenti apportati con il suo consenso e per le addizioni separabili che egli intenda ritenere |
are il corrispettivo Restituire la cosa locata |
SUBLOCAZIONE E CESSIONE DELLA LOCAZIONE:
il conduttore può disporre del suo diritto di godimento mediante la sublocazione e la cessione del contratto di locazione.
Sublocazione è il contratto con il quale il conduttore attribuisce
a un terzo il godimento che a lui spetta sulla cosa. Si costituisce un nuovo
rapporto locativo fra il sublocatore e il subconduttore a cui resta estraneo il locatore.
La sublocazione delle cose immobili è consentita mentre quella delle cose mobili deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Cessione della locazione art 1406 il
conduttore, con il consenso del locatore, sostituisce a sé un altro soggetto
nei rapporti che derivano dal contratto di locazione.
Art 1594 il conduttore non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.
LA DISCIPLINA SPECIALE DELLA LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI:
LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI A USO ABITATIVO
LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI A USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO.
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