LA PROPRIETA'

DEFINIZIONE

La proprietà è il principale diritto reale per cui il suo titolare è libero di fruire le cose che gli appartengono, dette beni, nel modo che ritiene opportuno; cioè godendole (sfruttando le potenzialità per trarne vantaggio o meno) e disponendone (avendo l'opportunità di cederle contro un corrispettivo).

I beni.

Sono dette beni le cose che sono oggetto del diritto soggettivo di proprietà.

I beni sono chiaramente definiti in un elenco chiuso quando sono tangibili, ma possono considerarsi bene giuridico anche altre entità non meglio definite in grado di generare conflitto, aventi valore economico e carattere di intangibilità (es. etere).

I beni in senso economico sono beni il cui valore è quantificabile in denaro; i beni in senso giuridico, invece, possono anche non avere un preciso corrispettivo che ne determini il valore. È il caso dell'oggetto che ha un valore affettivo per il suo proprietario, senza che alla cosa corrisponda un prezzo.

I beni si dividono in beni mobili, che possono essere trasportati e non sono registrati in alcun registro, beni immobili, consistenti nei fabbricati che non possono essere trasportati e iscritti in un pubblico registro detto catasto o nelle conservatorie immobiliari, e beni mobili registrati, che consistono nei mezzi di trasporto e, pur essendo mobili, sono iscritti in un pubblico registro (il PRA per i veicoli).

TIPI DI BENE

Bene aggregato: consiste in un bene principale corredato da un altro, detto appunto aggregato o pertinenza, che viene destinato al servizio o all'ornamento di un'altra cosa (è il caso della cantina con l'appartamento).

Universalità di beni mobili: pluralità di beni mobili appartenenti ad un unico soggetto e destinati ad una stessa finalità (enciclopedie).

Bene composto: unico bene formato da una pluralità di beni mobili che non si possono dividere senza compromettere l'utilità del bene (automobile + pneumatici, volante, sedili, cambio, motore, ecc.).

Bene fruttifero: è il bene in grado di generare altri beni, detti frutti, che appartengono al proprietario del bene fruttifero (albero con le mele). Il bene prodotto appartiene al bene fruttifero fino al momento del distacco definitivo da esso, in cui diventa bene autonomo. I frutti possono essere oggetto del contratto di compravendita anche prima di divenire beni autonomi, cioè quando sono beni futuri: in questa circostanza si parla di vendita della cosa sperata (l'acquirente herà solo il quantitativo di frutti che verranno all'esistenza) o di vendita di speranza (l'acquirente herà un certo prezzo a prescindere dal quantitativo di frutti che verranno prodotti - elemento di rischio per il venditore e per l'acquirente).

ATTI DI TRASFERIMENTO E CIRCOLAZIONE GIURIDICA

Il diritto di proprietà nei confronti di un bene attribuisce al proprietario la facoltà di disporre del bene, cioè di trasferire quel diritto da sé ad un altro soggetto.

Gli atti di trasferimento sono regolati a seconda del tipo di bene, e in particolare:

Per i beni mobili il contratto può essere concluso oralmente e il trasferimento di proprietà non deve essere iscritto in nessun registro;

Per i beni mobili registrati la compravendita si può concludere oralmente ma l'atto di trasferimento deve essere riscontrabile su un pubblico registro;

Per i beni immobili la compravendita può essere perfezionata soltanto con un contratto in forma scritta, da redarre presso un notaio, e il passaggio di proprietà deve essere annotato su un pubblico registro.

Il diritto di proprietà.

CONTENUTO DEL DIRITTO DI PROPRIETA'

Il diritto di proprietà attribuisce due facoltà al suo titolare, denotando una situazione di appartenenza del bene alla persona: godimento e disposizione del bene di cui il soggetto è proprietario.

Il diritto di godimento è relativo all'utilizzo del bene al fine di trarne un legittimo vantaggio. Le modalità di utilizzo sono a piena discrezione del proprietario (il proprietario di un libro può leggerlo così come bruciarlo per riscaldarsi; il proprietario di un fondo può farne un orto o un giardino o un vigneto e così via).

Il diritto di disporre del bene consiste nella possibilità, da parte del proprietario, di trasferire il diritto stesso o di trasferire il bene, mediante negozi giuridici (oggetto del diritto di disposizione), senza trasferire interamente il diritto.

LIMITI ALL'ESERCIZIO DEL DIRITTO DI PROPRIETA'

Un fondamentale limite posto dall'ordinamento all'esercizio del diritto di proprietà consiste nel divieto di compiere atti emulativi.

Gli atti emulativi sono tutti quei comportamenti e gesti che, nell'utilizzo del bene, non comportano nessun vantaggio per il proprietario ma vengono da questi compiuti al fine di arrecare molestia o nuocere a terzi.

Un esempio di atto emulativo è il comportamento del proprietario di una villa con vista che erge un muro di recinzione tanto alto da impedire al vicino di godere della stessa vista.

Perché un atto sia considerato emulativo deve avere intrinseche in sé due fondamentali caratteristiche: deve essere disutile per il proprietario ed essere compiuto con la sola intenzione di nuocere o molestare altri.

Un limite posto all'esercizio del diritto di proprietà dall'ordinamento, derivante dalla quotidianità, è il divieto di produrre immissioni.

Le immissioni sono i fumi, i rumori e gli odori che si possono produrre esercitando il diritto di proprietà e che raggiungono il fondo vicino arrecando fastidio al suo proprietario.

Un tipico esempio si ha nel caso del proprietario di una villa a schiera che prepara il barbecue in giardino immettendo nella proprietà altrui il fumo prodotto dalle bistecche sulla brace.

Le immissioni possono essere prodotte purché queste rimangano al di sotto dei limiti di normale tollerabilità, limite fissato da leggi speciali a cui il codice civile si limita a far riferimento.

Un caso particolare di immissione è quello dei fumi, odori e rumori prodotti dall'attività industriale: in questo caso il giudice deve basarsi sulla priorità dell'uso; infatti, per il bene della comunità, risulta prioritario favorire un processo produttivo piuttosto che privilegiarvi il godimento del diritto, per quanto legittimo, del singolo.

Al diritto di proprietà pone dei vincoli anche la carta costituzionale, che consente allo Stato di limitare tale diritto, e talvolta privarne i soggetti, per cause gravi e di superiore interesse collettivo.

È il caso dell'espropriazione per pubblico interesse, che avviene per mano dello Stato nei confronti del privato che fosse proprietario di un bene importante per il benessere collettivo.

È un tipico esempio il proprietario di un fabbricato sul percorso progettato di un collegamento ferroviario: in questo caso lo Stato espropria terreno e fabbricato al fine di completare l'infrastruttura di pubblico interesse.

Il proprietario espropriato per motivi di pubblico interesse deve essere risarcito per la subita sottrazione del bene nella misura del pregiudizio patrimoniale sopportato: questa somma che dovrà essergli versata prende il nome di giusto indennizzo.

Un altro caso in cui la Costituzione permette allo Stato di disattendere il diritto di proprietà privata consiste nella requisizione del bene praticata dallo Stato stesso in gravi e urgenti condizioni di necessità.

È il caso del proprietario di un fabbricato in un punto strategico del territorio durante il periodo bellico: l'immobile verrà requisito dallo Stato e restituito terminata l'emergenza, cioè alla fine del conflitto.

Lo Stato, nel momento in cui provvede alla requisizione del bene, corrisponde una giusta indennità al proprietario a cui è stato requisito il bene.

Simile alla requisizione è l'ammasso, con cui lo Stato espropria il singolo di una grande quantità di risorse accumulate per far fronte a emergenze collettive.

Esemplifica la circostanza il caso del proprietario di un grandissimo quantitativo di cibarie durante una carestia.

La Costituzione, al di fuori di queste eccezioni, ritiene inviolabile il diritto di proprietà fatti salvi, però, generici altri vincoli ed obblighi temporanei che possono essere previsti da leggi speciali e un'intera disciplina sul diritto di proprietà esercitato su beni di interesse culturale.

Il proprietario di tali beni, infatti, non può goderne né disporne interamente.

Intrinseci nel diritto di proprietà sono una serie di obblighi per il proprietario, che deve prendersi cura del bene, al fine di garantirne la conservazione. A questo proposito è anche tenuto a restaurare il bene in caso di necessità.

A stabilire se il bene è di interesse culturale è la sovrintendenza alle Belle Arti.

LA MULTIPROPRIETA'

Un particolare modo di esercitare il diritto di proprietà è la multiproprietà.

La multiproprietà consiste in un diritto di proprietà perpetuo con un limite temporale nel diritto di godimento sul bene, determinato con turni fra proprietari.

Un largo esercizio della multiproprietà si ha nel caso di immobili situati in luoghi di interesse turistico, estivo o invernale: essa permette, infatti, ai proprietari di godere dell'unità immobiliare in maniera proporzionale alla quota di proprietà acquisita.

Esistono vari tipi di multiproprietà, e più in particolare:

Immobiliare, nella quale il singolo appartamento è oggetto del diritto di vari proprietari e fa parte di un complesso abitativo.

Alberghiera, nella quale i comproprietari acquisiscono il diritto di godere a turno le singole unità di genere, non anticipatamente determinate, utilizzando i servizi dell'albergo.

Azionaria, in cui il complesso immobiliare resta intestato ad una S.p.A. di cui gli azionisti, titolari di azioni privilegiate, possono godere anche dell'immobile.

L'acquisto della proprietà.

Al diritto del proprietario di cedere il proprio diritto corrisponde la capacità da parte di altri soggetti di acquisire il diritto facendolo proprio, generalmente contro il amento di un prezzo.

È inoltre possibile che il diritto di proprietà sorga, nel caso dell'acquisizione a titolo originario, quando non sussiste il trasferimento del diritto di proprietà da un soggetto ad un altro; qualora invece il diritto di proprietà su un bene sorgesse dal trasferimento del diritto da un soggetto ad un altro allora si parla di acquisizione del diritto di proprietà a titolo derivativo.

Ad esempio a titolo originario si può acquistare il diritto di proprietà su un bene per causa di occupazione o invenzione, mentre il diritto può essere acquisito a titolo derivativo nel caso, ad esempio, di compravendita o eredità.

L'OCCUPAZIONE

Consiste nel diritto di proprietà derivante dal ritrovamento di una cosa o di un animale.

Per quanto concerne le cose, queste devono essere res nullius, cioè appartenenti a nessuno, e devono essere beni mobili (per quanto riguarda gli immobili la legge dispone che quelli senza proprietario concorrano al patrimonio statale).

L'occupazione può perfezionarsi, per quanto concerne le cose, solo per quelle abbandonate e non per quelle smarrite o derelitte o dimenticate. Per queste categorie infatti la proprietà è ancora del titolare del diritto.

Circa gli animali, invece, la legislazione distingue in selvatici, mansuefatti (selvatici di natura ma addomesticati) e domestici.

L'occupazione, nel caso degli animali e nel particolare nell'esercizio dell'attività venatoria, si perfeziona solo sugli animali selvatici.

Gli animali non sono catalogabili come "di nessuno" in quanto appartengono allo Stato che però, nel caso di alcune razze, consente che vengano abbattuti ed occupati dai cacciatori.

L'INVENZIONE

Per quanto riguarda il regolamento del ritrovamento della cosa smarrita, altrimenti detta derelitta, si applica l'invenzione.

Secondo il codice chi trova un bene mobile, smarrito dal proprietario, è tenuto a consegnarlo al sindaco del comune in cui è stato effettuato il ritrovamento e, qualora nell'arco di un anno il legittimo proprietario non si palesasse, il ritrovatore acquisirebbe il diritto di proprietà sulla cosa.

Un'eccezione a questa regolamentazione è costituita dal tesoro, la cosa mobile ritrovata avente valore economico o di pregio.

Nel caso di ritrovamento di un tesoro, il proprietario diviene automaticamente colui che ha il diritto di proprietà sul fondo su cui è stato effettuato il ritrovamento, premiando il ritrovatore. Se il tesoro ha valore artistico o culturale, questo appartiene automaticamente allo Stato.

L'UNIONE E LA COMMISTIONE

È il caso di due cose che, mescolate l'una all'altra, ne formino una nuova. Se le cose mescolate sono separabili, i proprietari mantengono la proprietà della loro cosa.

Nel caso in cui invece la cosa sia inseparabile senza danneggiamento, la cosa appartiene ad entrambi proporzionalmente al valore della cosa unita.

Se una delle due cose è principale o ha un valore sproporzionato rispetto all'altra, il proprietario della cosa acquista il diritto per unione salvo indennizzo all'altro soggetto.

LA SPECIFICAZIONE

Nel caso della specificazione un soggetto, utilizzando la propria manodopera, trasforma la materia prima altrui.

Acquista la proprietà per specificazione il soggetto che ha impiegato il proprio lavoro nella trasformazione, salvo amento del valore della materia prima al titolare del diritto di proprietà sulla stessa; eccezione è fatta se la materia prima lavorata è di grande valore, in tal caso infatti è il proprietario della materia prima a indennizzare per la manodopera il secondo soggetto e a conservare il diritto di proprietà sulla cosa.

L'ACCESSIONE

È il modo di acquisto della proprietà che interessa il titolare del diritto su un fondo, interessato dall'arricchimento per causa naturale o artificiale; altresì è assimilabile, nel caso di accessione di mobile a mobile, all'unione.

Nel caso di accessione di immobile a immobile, invece, la legislazione prevede una casistica precisa e delinea i casi di:

Alluvione, in cui la terra del fondo viene incrementata impercettibilmente nel tempo dall'azione idraulica dei fiumi: interessa infatti i fondi pertinenti ai corsi d'acqua. Gli incrementi di terra sottratti al demanio pubblico in favore del proprietario del fondo appartengono a quest'ultimo per accessione di immobile a immobile.

Avulsione, che si verifica nel momento in cui il corso d'acqua danneggi un fondo in favore di un altro, nella misura del distacco di una parte ben identificabile di terreno. In questo caso il proprietario del fondo a cui si è unita la terra ne diviene proprietario per accessione di immobile a immobile salvo il amento di un indennizzo della misura del plusvalore ottenuto su quel fondo dal nuovo proprietario in seguito all'accessione.

Isole e unioni di terra nate nel fiume: nel momento in cui la porzione di terreno staccata dal fondo formi un'isola nel corso del fiume, questa appartiene al demanio pubblico.

Alveo abbandonato: il fiume che si creasse un nuovo letto per effetto del corso naturale e che abbandonasse il vecchio genera un alveo abbandonato (il letto abbandonato) che è di proprietà dello Stato.

Ben più frequente è il caso dell'accessione di mobile a immobile, in cui un bene mobile viene ad unirsi ad un immobile. È il caso dell'opera compiuta da un terzo, con cose proprie, sul terreno altrui.

La proprietà dell'opera viene acquisita dal proprietario del fondo per accessione qualora decidesse di non rimuovere l'opera dal proprio terreno.

L'USUCAPIONE

Il soggetto può acquistare per usucapione il diritto di proprietà del bene immobile, mobile, dell'universalità di beni mobili o del bene mobile registrato in seguito a venti anni di possesso condotto in maniera:

Continua. Il possesso deve essere conservato per tutto il tempo necessario all'usucapione.

Ininterrotta. Non deve essersi verificata privazione del possesso per più di un anno per qualsiasi causa.

Pubblica. Il possesso non deve essere stato acquistato in maniera clandestina.

Non equivoca. Il possesso deve corrispondere in modo non dubbio né incerto all'attività corrispondente all'esercizio del diritto sulla cosa.

Pacifica. Il possesso non deve essere stato acquistato con violenza.

Perché si perfezioni l'acquisto della proprietà o di un altro diritto reale sulla cosa per usucapione il possesso deve essere stato condotto in modo qualificato, cioè corredato di tutte le caratteristiche sopra elencate.

Le azioni a difesa della proprietà.

Il proprietario ha a sua disposizione degli strumenti a difesa del suo diritto di proprietà, per tutelarsi dalle molestie di terzi che volessero sottrargli il diritto o limitarlo in maniera illecita.

Tali azioni si dividono in petitorie, di confine e di nunciazione.

LE AZIONI PETITORIE

Si presuppone che il titolare di un diritto reale su un bene possa difenderlo.

Intrinseco nel diritto esiste il diritto di autotutela, che permette al proprietario di difendere il proprio diritto con tutti i mezzi a propria disposizione qualora giudichi a rischio di pregiudizio l'esercizio del diritto stesso.

Infatti la legislazione prevede che il proprietario possa esercitare la legittima difesa del proprio diritto, anche con l'uso della forza, purché tale difesa sia proporzionata all'offesa subita.

Prerogativa fondamentale per l'esercizio della legittima difesa è l'attualità del tentato pregiudizio da parte di un terzo, ovvero deve sussistere una l'urgenza di un atto violento in difesa di un diritto.

Mancando il presupposto dell'urgenza, il codice predispone azioni petitorie a difesa del diritto di proprietà:

L'azione di rivendica o di rivendicazione, con la quale il proprietario spossessato del bene oggetto del diritto intende spossessare l'attuale possessore della cosa. Il possessore che avesse cessato di controllare la cosa, l'avesse distrutta, venduta o smarrita è tenuto a recuperare la cosa o, in alternativa, a indennizzare il proprietario risarcendo il danno e corrispondendo il valore della cosa sottratta. L'onere probatorio grava sul proprietario, che deve dimostrare di essere legittimato all'esercizio del diritto di proprietà sul bene: in caso di acquisizione a titolo originario del diritto di proprietà la prova è talvolta impossibile, nel caso dell'acquisto a titolo derivativo è difficile ma possibile. In questo secondo caso il proprietario deve ripercorrere a ritroso la "storia" del bene per risalire al precedente proprietario che dovrà a sua volta dimostrare di aver disposto legittimamente del bene e così via. Tale prova, così difficile da fornire al giudice, è definita prova diabolica.

L'azione negatoria viene intrapresa dal proprietario che, ancora nel possesso della cosa, subisse molestie nell'esercizio del diritto o avesse notizia che terzi reclamano diritti sulla cosa. Con questa azione il proprietario intende far cessare le molestie, far dichiarare la legittimità dell'esercizio del diritto ed ottenere il risarcimento all'eventuale danno subito derivante dalle molestie.

LE AZIONI DI CONFINE

Sono intraprese dal proprietario del fondo che vedesse molestato il proprio diritto di proprietà relativamente alla porzione periferica del suo fondo e confinante con quella del vicino, e sono atte a stabilire la giusta ripartizione delle aree di confine.

Le azioni di confine sono:

L'azione di regolamento dei confini, che serve a determinare la linea in cui deve considerarsi finita una proprietà e cominciata un'altra o ad attribuire all'uno o all'altro proprietario una determinata porzione di terra. Questa azione serve ad entrambi i proprietari ad eliminare una situazione di incertezza ed ha per oggetto la determinazione quantitativa di ognuno dei due fondi.

L'azione per apposizione dei termini, invece, è intrapresa dai proprietari affinché il giudice obblighi entrambi alla segnatura dei confini, nel caso in cui questi siano stati deteriorati dal tempo o per qualunque causa siano divenuti irriconoscibili. Le spese da sostenere per l'applicazione di barriere e segnature sono da ripartirsi equamente tra i due proprietari dei terreni confinanti.

LE AZIONI DI NUNCIAZIONE

Sono intraprese dal proprietario del fondo che teme, per il futuro, che si verifichi un accadimento che pregiudichi la sua proprietà o l'integrità della stessa, o comunque molesti l'esercizio del diritto di proprietà nella sua pienezza.

Le azioni di nunciazione sono:

Denunzia di nuova opera, che viene presentata dal proprietario del terreno vicino a quello il cui proprietario sta ergendo opera, edilizia o non, in grado, a giudizio del primo proprietario, di pregiudicare l'esercizio del proprio diritto sul fondo (es. struttura talmente alta da impedire al vicino di godere del panorama, scavi in tale profondità da compromettere il servizio delle tubazioni al vicino). La prima fase dell'azione è cautelare e urgente, nel senso che è atta ad ottenere da parte del giudice il divieto per il vicino alla continuazione dell'opera; la seconda consiste invece in un giudizio di merito, in cui si valuta la legittimità della denunzia e si prendono i provvedimenti risarcitori del caso.

Denunzia di danno temuto, che viene presentata dal proprietario del terreno vicino a quello in cui esiste una circostanza che potrebbe arrecare danno al primo proprietario (esiste una struttura pericolante, delle persone tengono abitualmente comportamenti pericolosi . ). In questo tipo di azione di nunciazione viene quindi presa in considerazione una circostanza già esistente, contrariamente a quanto accade nella denunzia di nuova opera. Il procedimento giudiziario si articola nelle identiche fasi di quello nel caso di denunzia di nuova opera, con una prima fase cautelare e una seconda implementante un giudizio di merito. Verificata l'esistenza del pericolo, il giudice dispone la messa in sicurezza del fondo e tutte le spese sono a carico dell'avente causa per il fondo che ospitava la circostanza rischiosa.