LA PROPRIETÀ

LA PROPRIETÀ

Nello Statuto albertino tutte le proprietà erano dichiarate inviolabili, quindi la proprietà privata era un diritto innato, più importante dell'organizzazione stessa dello Stato.

Ancora nel codice civile del 1942 si afferma che nessuno può essere privato dei beni di sua proprietà anche se si afferma la legittimità dell'esproprio per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata e contro il amento di una giusta indennità.

Nella Costituzione del 1948, invece, la proprietà non è più dichiarata inviolabile ed intangibile.

Anche la Costituzione, peraltro, dichiara che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge. Questo implica che il legislatore non può sopprimere l'istituto della proprietà e che sarebbe anticostituzionale una eventuale trasformazione del nostro sistema con un ordinamento in cui i beni siano prevalentemente collettivizzati.

Ci si chiede però entro quale ambito sia garantita la conservazione della proprietà privata dal momento che la Costituzione affida alla legge ordinaria di determinarne i limiti.

Si tratta quindi di chiedersi se la garanzia costituzionale riguardi anche il contenuto della proprietà privata.

Il codice civile afferma che il proprietario ha diritto a godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.

Quindi il diritto del proprietario si caratterizzerebbe per la sua assolutezza e per la sua esclusività.

Queste caratteristiche, però, sono accettabili oggi solo se riferite a beni di stretto uso individuale; infatti, lo stesso articolo del codice civile aggiunge che il diritto del proprietario deve essere esercitato entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento.

La dottrina tradizionale risolve questa antinomia attribuendo carattere di eccezionalità ad ogni provvedimento volto a limitare i poteri del proprietario, che sarebbero dunque caratterizzati dall'elasticità, ossia dalla capacità di riespandersi automaticamente quando cessa la causa sella loro compressione.

La Costituzione assegna alla legge il compito di assicurare la funzione sociale della proprietà, cioè il legislatore ordinario ha il potere di conformare il regime della proprietà privata, intervenendo a precisare per le singole categorie di beni considerate rilevanti per la vita della collettività, i modi di utilizzazione consentiti.

Quindi al proprietario sono riconosciuti:

a)  il diritto di godere cioè di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, ma nell'ambito delle destinazioni di volta in volta fissate dal legislatore, a seconda dello "statuto" assegnato al bene (es. fondo agricolo piuttosto che area edificabile)

b)  il diritto di disporre; oltre al valore d'uso, al proprietario spetta il valore di scambio dalle cosa. Ossia il potere di realizzare dei corrispettivi cedendo ad altri, in tutto od in parte, i diritti sulla cosa.

Il diritto del proprietario si caratterizza, infine, per la sua imperscrittibilità, perché la proprietà non si può perdere per il non uso, e per la sua perpetuità, infatti, se ad un diritto è apposto un termine di durata non lo si può qualificare come proprietà, ma come diritto parziale

Il problema della disciplina delle aree edificabili e dell'espansione dei centri abitati ha creato dispute molto accese in Italia negli ultimi anni.

Infatti, nei tempi recenti, l'imponente fenomeno dell'urbanizzazione ha posto l'esigenza di assicurare un'abitazione dignitosa a tutti i lavoratori, combattere il crescere dei quartieri dormitorio e contenere la resa parassitaria che si crea con l'alta valorizzazione delle zone periferiche.

Un primo importante passo si fa con la legge urbanistica del 1942 che facilitò la formazione di piani regolatori comunali e la rese obbligatoria per i comuni compresi in appositi elenchi, restando facoltativa per gli altri.

Questa legge consentiva ai piani regolatori di esprimere, attraverso i vincoli di "zonizzazione" (divisione del territorio in zone), dove e cosa si può fare sul territorio, ma non in quale ordine e a spese di chi. La legge, infatti, non esprime densità abitative massime e le quantità minime di servizi che, ad esempio, devono affiancare le residenze, né se tali servizi devono far carico alla proprietà dei suoli o ai Comuni.

Dopo numerosi altri interventi legislativi, si arriva alla legge Bucalossi del 28 gennaio 1977, con la quale da un lato si subordina qualsiasi costruzione ad una previa "concessione" comunale, che può essere rilasciata solo se la costruzione è conforme alla previsioni del piano regolatore, e dall'altro si subordina il rilascio della concessione al amento di un "contributo" che deve servire ai Comuni per le opere di urbanizzazione primaria (strade, parcheggi . ) e secondaria (scuole, asili . ).

Il sistema si completava con la previsione di piani pluriennali di attuazione, che avrebbero dovuto essere obbligatoriamente realizzati dai privati nei tempi fissati dal piano, pena l'espropriazione delle aree interessate contro un indennizzo pari al prezzo agricolo di tali aree; ma la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima la misura di tale indennizzo, creando nuova confusione nel settore, mentre lo strumento dei piani pluriennali di attuazione si è rivelato di difficile utilizzabilità.

Le competenze in materia sono passate pressoché integralmente alla regioni, ma non ha trovato soluzione il problema della sperequazioni create tra i cittadini dalle diverse destinazioni che il piano regolatore assegna alle varie aree.

Se il privato, nell'eseguire delle opere, viola norme di edilizia, oltre a soggiacere alle sanzioni disposte da norme di diritto pubblico, si espone a conseguenze anche nei confronti dei vicini. Questi, se sono danneggiati da violazioni di norme relative alle distanze nelle costruzioni, o di norme richiamate da queste ultime, possono chiedere, oltre l'eventuale risarcimento del danno, la "riduzione in pristino" (eliminazione delle opere abusive); se invece la violazione riguarda le disposizioni che regolano l'attività costruttiva, il privato può chiedere solo l'eventuale risarcimento del danno. Se infine la violazione riguarda la stessa conformità ai piani regolatori, il privato che ne abbia interesse può chiedere al giudice amministrativo l'annullamento della concessione edificatoria.

A volte, per la realizzazione di opere pubbliche o per la realizzazione di programmi di edilizia economica, lo Stato può ricorrere all'espropriazione, ossia al trasferimento coattivo (ablazione) di beni oggetto della proprietà dei privati a favore del soggetto che dovrà provvedere alla realizzazione dell'opera o del programma.

E difatti il terzo comma dell'art. 42 Cost. dispone che "la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale".

Riguardo a questa norma, però, vi sono due concetti delicati: l'espropriazione e l'indennizzo.

Per quanto riguarda il primo problema, è stato superato il concetto tradizionale per cui  si può parlare di espropriazione solo nel caso estremo di trasferimento della titolarità di un singolo bene dal precedente proprietario ad un soggetto diverso. Il concetto di espropriazione, infatti, è stato esteso anche a provvedimenti non "ablatori", ma che pur non determinando per il proprietario la perdita del diritto incidono in modo sostanziale sui poteri di godimento e quindi sul valore economico del bene.

La grave difficoltà da affrontare, con questa estensione, concerne la sicura non indennizzabilità di semplici limitazioni che il legislatore può semplicemente imporre ai proprietari privati (es. limiti di altezza degli edifici). A questo riguardo, la Corte costituzionale ha costruito la nuova ura delle espropriazioni "anomale", ritenendo illegittime le norme che, non riguardando intere categorie di beni, consentano di imporre a singoli cespiti limiti tali da incidere sulla sostanza del diritto di proprietà (es. servitù militari).

Peraltro i giudici costituzionali hanno escluso la sussistenza di un'espropriazione tutte le volte in cui la legge ordinaria prevede l'imposizione di limitazioni ad un'intera categoria di beni, per caratteristiche intrinseche, anche se concretamente individuabili specificatamente sulla base di singoli atti amministrativi volti ad accertare la loro appartenenza alle categoria delineate dal legislatore: così è stata considerata legittima l'imposizione di vincoli a tutela, per esempio, delle bellezze naturali.

Per quanto riguarda il secondo problema, la Corte costituzionale ha giustamente escluso, attesi i fini di interesse generale che i provvedimenti espropriativi perseguono, che il termine "indennizzo" obblighi a concedere un integrale risarcimento del pregiudizio economico conseguente all'espropriazione.

Pertanto è stato ritenuto che legittimamente si possa prevedere un indennizzo non consistente nel valore venale (o di mercato) che il bene aveva prima del provvedimento che lo ha colpito.

La Corte ha peraltro stabilito che l'indennizzo non possa essere simbolico o irrisorio, tale da dare all'indennità il carattere di mera apparenza; per essere legittimi, i parametri che il legislatore ordinario stabilisce nella previsione di misure espropriative devono essere tali da garantire "un serio ristoro" del danno che il privato subisce per effetto dell'esproprio.

La legge nota come "legge della casa" del 22 ottobre 1971, affermava che il valore-base per fissare la somme da liquidare all'espropriato a titolo di indennizzo sia rappresentato dal valore agricolo medio, corrispondente al tipo di coltura in atto nell'area da espropriare.

Questo criterio era stato confermato anche dalla legge Bucalossi, ma la Corte costituzionale l'ha dichiarato illegittimo, in quanto la misura fissata da quelle norme sarebbe insufficiente e creatrice di sperequazioni.

Un decreto legge del 1992 ha limitato al valore agricolo l'indennità di esproprio delle aree non edificabili, mentre perviene, con complicati aggiustamenti, ad una sensibile riduzione del valore venale per l'indennità di esproprio delle aree edificabili. Peraltro questa disciplina ha carattere provvisorio perché è stata esplicitamente dettata per valere fino all'emanazione di una disciplina organica per tutte la espropriazioni.

L'ordinamento giuridico pone limiti all'esercizio del diritto del proprietario.

È fuori dal concetto di limite vero e proprio il divieto di emulazione, ossia di quegli atti che non hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri (es. piantare alberi col solo scopo di togliere una veduta panoramica ad una villa confinante).

I limiti posti dall'ordinamento giuridico alla proprietà si distinguono in limiti posti nell'interesse pubblico e nell'interesse privato.

La prima categoria è la più importante. Opportuno è anche richiamare anche l'art. 44 Cost. che prevede l'imposizione di obblighi e vincoli alla proprietà terriera e la fissazione di limiti alla sua estensione al fine di conseguire il razionale sfruttamento del suolo e di stabilire equi rapporti sociali.

Di recente si è accentuata la preoccupazione a proteggere di più l'ambiente e questo è sfociato in numerosi provvedimenti.

In particolare si ricordano due leggi: la prima ha istituito un apposito nuovo "Ministero dell'ambiente" con il compito di "assicurare, in un quadro organico, la promozione, la conservazione ed il recupero delle condizioni ambientali conformi agli interessi fondamentali della collettività, nonché la conservazione e la valorizzazione del patrimonio naturale nazionale e la difesa delle risorse naturali dall'inquinamento". Con tale legge si afferma che "qualunque fatto doloso o colposo in violazione di disposizioni di legge o di provvedimenti adottati in base a legge che comprometta l'ambiente, ad esso arrecando danno, alterandolo, deteriorandolo o distruggendolo in tutto o in parte, obbliga l'autore del fatto al risarcimento nei confronti dello Stato".

La seconda legge mira a dar vita ad un'organizzazione centrale e locale nuova, forte abbastanza per affrontare il compito dell'amministrazione unitaria del territorio.

La difesa del territorio viene così ad essere ripartita tra Ministero dei lavori pubblici e Ministero dell'ambiente: il legislatore ha mantenuto separati gli interventi di programmazione e di gestione amministrativa del territorio da quelli di lotta ai fenomeni che sono causa del suo degrado; questo, però, potrebbe portare a conflitti che vanno a scapito del raggiungimento degli obiettivi della legge.

Nel vasto campo dei limiti e vincoli pubblici alla proprietà si possono ricordare le distanze legali di ogni costruzione da strade, autostrade, ferrovie . , l'imposizione di servitù pubbliche (es. non costruire nei pressi di un aeroporto), i vincoli forestali, i vincoli idrogeologici.

La legge prevede pure la formazione di consorzi tra i proprietari che possono essere obbligatori o volontari.

Questi limiti concernono la proprietà immobiliare e regolano i rapporti tra le proprietà vicine: essi disciplinano i diritti e i doveri di vicinato.

Giova considerare che la norma che stabilisce limiti legali (es. quella che stabilisce le distanze tra edifici), non fa altro che regolare l'esercizio di una facoltà già compresa nel diritto di proprietà. Sappiamo già che le facoltà non sono suscettibili di prescrizione estintiva. Tuttavia la facoltà che si ricollega al limite legale può estinguersi per rinunzia, perché è stata stabilita nell'interesse particolare di ciascun proprietario.

Le limitazioni del diritto di proprietà costituiscono obbligazioni negative (di non fare) o positive (di fare), di carattere reale (obbligazioni propter rem), incombenti sul proprietario come tale: egli, cioè, è obbligato perché proprietario della cosa.

Questi limiti riguardano:

a)  le distanze nelle costruzioni e nelle piantagioni. Rispetto alle costruzioni in questa materia hanno importanza i regolamenti comunali. Questi, infatti, stabiliscono la distanza tra edifici; in mancanza provvede il codice civile stabilendo che la distanza minima è di tre metri. Poiché i regolamenti comunali stabiliscono anche altre norme dettate nell'interesse generale (es. per l'igiene e l'estetica edilizia), occorre distinguere se il regolamento comunale integra il codice, cioè se è richiamato dal codice come avviene per le distanze tra edifici, il vicino può chiedere la rimozione dell'opera abusiva oltre al risarcimento dei danni; se il regolamento non integra il codice, il proprietario può chiedere solo il risarcimento dei danni

b)  luci e vedute. La legge deve contemperare l'esigenza del proprietario di un immobile di ricevere luce ed aria nel proprio fondo col diritto del vicino di non essere esposto alla curiosità altrui.

Le finestre o aperture si dividono in:

luci, che danno passaggio a luce ed aria ma non permettono di affacciarsi sul fondo vicino. Il proprietario del muro contiguo al fondo altrui può aprire luci senza osservare distanze, ma possono essere chiuse dal vicino che costruisca in aderenza o che, avendo acquistato la comunione del muro contiguo al fondo altrui, vi abbia appoggiato il suo edificio.

Vedute e prospetti: sono quelle aperture che permettono di affacciarsi e guardare di fronte o obliquamente o lateralmente; per le vedute sono stabilite determinate distanze.

c)  acque private: il regime giuridico delle acque private stato radicalmente modificato con la legge del 5 gennaio 1994 che stabilisce che "tutte le acque superficiali e sotterranee, ancorché non estratte dal sottosuolo, sono pubbliche e costituiscono una risorsa utilizzata secondo criteri di solidarietà". In precedenza, invece, erano pubbliche solo quelle acque che avessero o acquistassero attitudine ad usi di pubblico interesse. La nuova disciplina, peraltro, tempera il regime di indifferenziata pubblicità delle acque introdotto dalla norma appena citata disponendo che la "raccolta di acque piovane in invasi e cisterne al servizio di fondi agricoli o di singoli edifici è libera".

In questo quadro, scarsissimo è il rilievo da attribuire alle norme dettate dal codice civile, in

tema di acque private. Infatti se l'art. 909 concede al proprietario del suolo di utilizzare le acque

in esso presenti, fa salve le disposizioni delle leggi speciali per le acque pubbliche: quindi, l'art.
909, può trovare applicazione solo per le acque raccolte in invasi o cisterne le quali, pur

appartenendo al demanio pubblico, sono suscettibili di libero uso da parte dei privati.

La proprietà si estende in linea verticale, teoricamente, all'infinito, cioè nel sottosuolo e nello spazio soprastante al suolo, ma il proprietario non può opporsi ad attività di terzi svolgentisi a tale profondità o a tale altezza che egli non abbia nessun interesse ad escluderle.

In senso orizzontale la proprietà immobiliare si estende nell'ambito dei propri confini. L'accesso de terzi al fondo non può essere impedito per l'esercizio della caccia, per costruire un muro, per riprendere una cosa o un animale .   Vi sono poi consuetudini che consentono di accedere a fondi altrui (specie in zone di montagna) per passeggiare, raccogliere fiori o funghi .

L'assolutezza del diritto spiega facilmente il divieto di ogni immissione materiale (cosa o persona), ma è difficile vietare le immissioni immateriali (fumo, rumore)che non derivano da un'intrusione altrui, ma da ciò che ciascuno fa in casa propria, ma può avere effetti anche sui fondi vicini.

Il legislatore dispone che nessun proprietario può opporsi alle immissioni "che non superino la normale tollerabilità". La nozione di normalità va, peraltro, rapportrata ai luoghi.

Nei casi dubbi decide il giudice; comunque, nell'art. 844 il legislatore gli impone di acconsentire immissioni che superino la normale tollerabilità ove si tratti di tener conto di esigenze sociali connesse alla difesa della produttività di un'impresa, o della priorità di un determinato uso (chi costruisce vicino ad un'officina sa da prima a quali immissioni si espone). In questi casi il giudice può imporre un indennizzo a favore del proprietario del fondo che deve subire le immissioni. Comunque, non sono mai ammesse immissioni intollerabili. Se le immissioni risultano illegittime il molestato può richiedere sia l'eliminazione della causa di tali immissioni, sia il risarcimento dei danni subiti.

Nell'ambito dei modi di acquisto della proprietà si distingue tradizionalmente tra modi di acquisto a titolo originario e a titolo derivativo, a seconda che si determini la nascita di un diritto nuovo oppure la successione dello stesso diritto già appartenente ad un altro proprietario.

I più importanti sono gli acquisti a titolo derivativo, ma qui ci occupiamo di quelli a titolo originario, che sono:

l'occupazione: presa di possesso delle cose mobili che non sono proprietà di alcuno (es. le automobili abbandonate nei cimiteri). La fauna selvatica, invece, costituisce patrimonio dello Stato ed anche i beni immobili non sono suscettibili di occupazione, in quanto, se non sono di alcuno, spettano al patrimonio dello Stato.

L'invenzione: riguarda le cose smarrite. Esse devono essere restituite al proprietario o consegnate al sindaco. Trascorso un anno, se la cosa è stata consegnata al sindaco e non si è presentato il proprietario, la proprietà spetta a colui che l'ha trovata. Se il proprietario si presenta è tenuto a dare al ritrovatore un premio proporzionale al valore della cosa smarrita. Particolare caso di invenzione è il tesoro, cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata di cui nessuno può provare di essere il proprietario. Esso appartiene al proprietario del fondo in cui si trova, ma, se è trovato per caso nel fondo altrui, spetta per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore.

L'accessione: avviene quando una proprietà preesistente attira nella sua orbita altre cose che prima ne erano estranee (es. la costruzione fatta sul suolo). ½ sono vari tipi di accessione:

a)  accessione di mobile ad immobile. Siccome la proprietà del suolo si estende allo spazio soprastante, deriva che, nel caso di piantagione o di costruzione, ancorché compiuta da persona diversa del proprietario, il suolo è considerato la cosa principale che attrae nella sua orbita le piante, gli alberi, le costruzioni. Il proprietario del suolo può comunque rinunciare a tale acquisto, costituendo a favore di chi ha costruito sul suolo il diritto di superficie. Oltre la possibilità della costituzione della superficie, la regola secondo cui la proprietà del suolo si estende nello spazio soprastante è temperata dalla necessità di tener conto del diritto del proprietario dei materiali che si uniscono al suolo: a tale proprietario viene attribuito un diritto di credito; infatti, gli spetta, di regola il diritto di separarli dal suolo, se ciò possa farsi senza pregiudizio per l'opera costruita o senza che perisca la piantagione. Se non avviene la separazione, il proprietario dei materiali ha il diritto di ottenerne il valore se è stato il proprietario del suolo che li ha impiegati. Se è stato, invece, il proprietario dei materiali ad utilizzarli sul suolo altrui, il proprietario del fondo può obbligarlo a rimuoverle opere costruite senza il suo consenso; se invece decide di conservarle deve are, a sua scelta, al proprietario dei materiali che ha eseguito le opere o il valore dei materiali più il prezzo della mano d'opera, o l'aumento di valore dei materiali più il prezzo della mano d'opera, o l'aumento di valore che il fondo ne ha conseguito.

b)  Accessione di immobile ad immobile. In genere consiste nei cosiddetti incrementi fluviali e dà luogo alle seguenti ure derivate dal diritto romano: alluvione, avulsione, isola formata nel fiume, che appartiene al demanio pubblico così come l'alveo abbandonato.

c)  Accessione di mobile a mobile che dà luogo alle seguenti ure:

α) unione o mescolanza di più cose mobili appartenenti a diversi proprietari in modo da formare un tutto inseparabile; si ha la proprietà comune a meno che una delle due cose si possa considerare superiore e quindi il proprietario di questa acquista la proprietà del tutto, salvo l'obbligo di corrispondere il valore delle altre cose

β) specificazione: creazione di una nuova specie con materiali appartenenti ad altri. Se è superiore il valore della mano d'opera, la proprietà spetta allo specificatore, che deve però are al proprietario il prezzo della materia, altrimenti prevale il diritto del proprietario della materia che però deve are la mano d'opera.