I CONTRATTI DI SCAMBIO CHE REALIZZANO UN DO UT FACIAS

I CONTRATTI DI SCAMBIO CHE REALIZZANO UN DO UT FACIAS

LA LOCAZIONE è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga verso un corrispettivo a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato periodo di tempo (art. 1571).

Si possono distinguere:

la locazione di beni mobili ed in particolare di beni mobili registrati;

la locazione di beni immobili urbani;

la locazione di beni immobili non urbani;

la locazione di beni produttivi, nel qual caso si parla più propriamente di affitto.

Il contratto di locazione:

può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo; in questo secondo caso ciascuna delle parti può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone disdetta con un congruo preavviso, si ha rinnovazione tacita del contratto se, scaduto il termine originariamente previsto, nessuna delle parti chiede la cessazione del rapporto (art. 1597);

l'alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento (art. 1599);

il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa "in stato da servire all'uso convenuto"(art. 1575), provvedendo in particolare a fare eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576);

il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587);

salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare il bene, in tutto o in parte, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (art. 1594).

Con la legge 27 luglio 1978, n. 392, il legislatore ha profondamente modificato la disciplina della locazione degli immobili urbani, distinguendo peraltro sensibilmente le locazioni ad uso di abitazione dalle locazioni per altri usi: appare quindi opportuno occuparsi separatamente delle due ure.

Locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione:

la durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni ed il contratto si rinnova tacitamente per altri quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, che non intende rinnovarlo;

il conduttore può peraltro recedere anche prima della scadenza del contratto, ove ricorrano gravi motivi oppure ove il locatore lo abbia consentito contrattualmente, mentre analoga facoltà non spetta al locatore;

il conduttore non può sublocare né cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore, mentre può sublocare parzialmente l'immobile a meno che nel contratto sia stato stipulato un patto in contrario;

il canone di locazione dovuto dall'inquilino non può essere fissato dalle parti con una libera contrattazione, ma è stabilito direttamente dalla legge (equo canone), che indica i parametri con i quali va calcolato: più precisamente il canone deve corrispondere al 3,85% del valore locativo dell'immobile, determinato moltiplicando la superficie dell'appartamento per il costo di produzione, quale risulta fissato direttamente dalla legge;

il canone di locazione può essere aggiornato ogni anno, a richiesta dell'interessato, in misura pari al 75% della variazione dell'indice dei prezzi al consumo verificatasi nell'anno precedente;

l'equo canone non si applica: alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze di natura transitori; alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali sia applicabile un "canone sociale"; alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata; alle locazioni di ville, castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici; alla locazione di immobili siti in comuni con popolazione residente non superiore ai 5000 abitanti.

Con una mini-riforma dell'equo canone l'art. 11 del decreto legge 11 luglio 1992, n.333, ha innanzitutto disposto che sono sottratti all'applicazione dell'equo canone i c.d. immobili "nuovi", la cui ultimazione, cioè sia avvenuta dopo l'entrata in vigore della legge; le parti possono concordare patti "in deroga" rispetto ai criteri di determinazione del canone fissati dalla legge n.392 del 1978, purché "il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza".

Locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione:

la durata della locazione o sublocazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche o professionali non può essere inferiore a sei anni, o a nove anni se adibiti d attività alberghiera, a meno che l'attività da esercitare abbia, per sua natura, carattere transitorio;

il conduttore può peraltro recedere dal contratto anche prima della scadenza ove ricorrano gravi motivi oppure nel caso che il locatore gli abbia concesso contrattualmente tale facoltà;

il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un ulteriore identico periodo;

il conduttore può sia sublocare l'immobile che cedere il contratto di locazione a terzi senza bisogno del consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda;

il canone iniziale di locazione può essere liberamente determinato dalle parti, ma per gli anni successivi gli aumenti sono sottratti alla disponibilità delle parti e sono consentiti dalla legge con frequenza annuale nel limite massimo del 75% della variazione dell'indice dei prezzi al consumo;

in caso di cessazione del rapporto che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento del conduttore o a suo recesso, a quest'ultimo è dovuta una indennità per la perdita dell'avviamento;

nel caso in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato il conduttore ha un diritto di prelazione per l'acquisto.

IL LEASING si tratta di un operazione tipicamente finanziaria in quanto l'utilizzatore, avendo bisogno di un bene (prevalentemente macchinari industriali o automobili, talvolta anche immobili), anziché chiedere in prestito il danaro necessario per l'acquisto, si rivolge ad un intermediario specializzato chiedendogli di acquistare il bene dal fornitore, o di farlo costruire dal produttore, per poi darlo in godimento temporaneo allo stesso utilizzatore contro amento di un canone periodico. Dal contratto di leasing, stipulato tra il "concedente" o "locatore" ed il concessionario, bisogna tenere distinto il separato contratto, di compravendita o di appalto, con cui il concedente compra, o ordina al fornitore o produttore, il bene che il concessionario vuole, avendo però presente che è quest'ultimo a scegliere sia il bene che il venditore o fornitore, ed a concordare con quest'ultimo tutto il contenuto del contratto, limitandosi il concedente ad intervenire solo nel momento della formale stipulazione del contratto e del amento del prezzo. Il concessionario, a sua volta, si obbliga a are al concedente il canone per tutto il tempo concordato, assumendo il rischio per il caso di perimento o di cattivo funzionamento del bene.

Diverso dal leasing è il contratto di leaseback : il proprietario di un bene lo aliena ad una finanziaria, che però lo lascia in godimento all'alienante, contro amento di un canone per il periodo fissato, e con la facoltà per il concessionario, alla scadenza di riacquistare la proprietà con il amento di un prezzo finale, o di prorogare il godimento continuando a are i canoni per un ulteriore periodo, oppure ancora di consegnare definitivamente il bene al concedente.

L'APPALTO è il contratto con il quale un committente affida ad un appaltatore o il compimento di un'opera o lo svolgimento di un servizio, verso un corrispettivo in danaro (art. 1655). Caratteristica dell'appalto è la gestione "a rischio" dell'appaltatore, il quale deve provvedere ad organizzare tutti i "mezzi necessari" per l'esecuzione del contratto. l'appaltatore, dunque, non può essere che un imprenditore, ciò che vale a distinguere l'appalto dal contratto di lavoro autonomo (art. 2222), nel quale l'opera o il servizio possono essere compiuti con lavoro prevalentemente proprio. L'appalto si distingue dalla vendita avendo come oggetto un facere, e non un dare. La distinzione, peraltro, talora può essere particolarmente delicata, specie rispetto alla vendita di cosa futura: si ha la vendita di cosa futura quando il produttore si impegna a realizzare un oggetto in conformità ad un tipo o ad un modello di propria fabbricazione; si h invece appalto quando il prodotto rappresenti una cosa nuova rispetto alla normale serie produttiva. L'oggetto dell'appalto deve essere determinato o determinabile. Normalmente è precisato da un progetto che deve essere procurato dal committente e deve essere sufficiente dettagliato per consentirne la realizzazione. Peraltro l'appaltatore ha diritto di pretendere che siano apportate varianti al progetto quando ciò sia necessario "per l'esecuzione dell'opera regola d'arte"(art. 1660).

IL CONTRATTO DI TRASPORTO una parte (vettore) si obbliga verso corrispettivo a trasferire persone o cose d un luogo ad un altro. Nel trasporto di persone ad evitare abusi e per assicurare il servizio alla generalità del pubblico, sono stabiliti a carico delle imprese concessionarie due obblighi:

a) quello di contrarre con chiunque ne faccia richiesta;

b)    quello di osservare la parità di trattamento secondo le condizioni generali stabilite o autorizzate nell'atto di concessione.

La differenza fondamentale che sussiste tra il trasporto di persone e quello di cose è la seguente: nel trasporto di cose queste sono affidate al vettore, al quale incombe l'obbligo di provvedere alla custodia di esse durante il trasporto; nel trasporto di persone manca invece questo affidamento, e la ragione è ovvia: il trasporto in tal caso concerne non cose inerti, ma esseri umani dotati di intelligenza e di volontà, i quali, dunque, devono cooperare con il vettore sia per evitare danni a se stessi sia per lo stesso buon esito del viaggio.

Con il contratto di trasporto di persone il vettore assume non soltanto l'obbligo di trasportare la persona ma anche quello di assicurare durante il viaggio l'incolumità del viaggiatore.

Nel trasporto di cose, colui che affida le cose per il trasporto si chiama mittente. Spesso le cose devono essere consegnate dopo il trasporto a persona diversa dal mittente: questa persona si chiama destinatario. Il contratto concluso tra il mittente e il vettore assume la struttura di un contratto a favore del terzo: dal momento in cui il destinatario richiede al vettore la consegna della merce, il mittente perde la facoltà di sospendere il trasporto o di chiedere la restituzione delle cose o di ordinare la consegna ad una persona diversa.