METODO DI STIMA = processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore; esso è UNICO e consiste nel confronto del bene da stimare con altri beni uguali simili o analoghi, dei quali siano noti o accertabili i prezzi di mercato o i costi di produzione ; formata la scala dei prezzi si sceglie un parametro di stima, una grandezza che più di tutte tenda ad essere legata al prezzo da un rapporto costante ;

Vs sarà situato circa nel mezzo della scala di valori.

Vx : px = SP : Sp

(fase analitica - stima conclusiva)

FASI DEL GIUDIZIO DI STIMA

INDIVIDUAZIONE ASPETTO ECONOMICO RISPONDENTE ALLO SCOPO PRATICO

DELLA STIMA (e tipo di valore)

ACCERTAMENTO DATI E FORMAZIONE SCALA DEI PREZZI

ANALISI BENE DA STIMARE E SCELTA DEI TERMINI DI CONFRONTO E DEL

PARAMETRO DI STIMA

4) SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

5) APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO SCELTO

6) AGGIUNTE E DETRAZIONI AL VALORE ORDINARIO

CARATTERISTICHE DEI BENI INFLUENTI SUL VALORE:

CONDIZIONI INTRINSECHE

CONDIZIONI ESTRINSECHE

SITUAZIONE GIURIDICA

ESTIMO

La disciplina che insegna ad esprimere per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici ;

misura = indicazione di una grandezza fisica tramite una adeguata unità ;

giudizio = espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta riguardo un fenomeno. Le semplici misure non possono bastare ;

N.B. PERCHE' SI ABBIA UNA  STIMA BISOGNA CHE IL GIUDIZIO SIA DI TIPO ECONOMICO!

MICROESTIMO = ESTIMO TRADIZIONALE, CHE SI OCCUPA DI GIUDIZI MONETARI RELATIVI A BENI PRIVATI MA CHE TROVA CAMPO D'APPLICAZIONE IN TUTTI I SETTORI DELLA VITA CIVILE;

MACROESTIMO = RAMO DELL'ESTIMO CHE SI OCCUPA DELLA STIMA DI OPERE PREVALENTEMENTE DI PUBBLICA UTILITA' O CHE COMUNQUE COMPRENDONO FATTORI NON RICONDUCIBILI AL SOLO DENARO ;

CARATTERI DEL GIUDIZIO DI STIMA :

1) OBIETTIVO

2) BASATO SU CONOSCENZE TECNICHE

3) BASATO SU CONOSCENZE ECONOMICHE E DI MERCATO

4) FINALIZZATO

5) NATURA PREVISIONALE E PROBABILISTICA

PREZZO DI MERCATO somma che è stata ata per un bene in un'avvenuta compravendita : è un dato certo e incontestabile ;

VALORE DI STIMA giudizio che esprime, in termini probabilistici e previsionali, l'equivalente in moneta di un aspetto economico di un bene ;

REQUISITI PROFESSIONALI DEL PERITO :

A) CONOSCENZE TECNICHE

B) CONOSCENZE ECONOMICHE GENERALI

C) CONOSCENZE ECONOMICHE DI SETTORE

D) CONOSCENZE GIURIDICHE

E) CONOSCENZE DI CALCOLO FINANZIARIO E DI STATISTICA

F) CONOSCENZA DEI PREZZI

G) CONOSCENZE METODOLOGICHE E PROCEDURALI

H) BUON SENSO, SERIETA', ATTENZIONE, ecc .

BENI OGGETTO DI STIMA :

MATERIALI, IMMATERIALI, + DIRITTI ED OBBLIGHI RELATIVI A BENI ECONOMICI .

ESTIMO GENERALE : si occupa della stima applicabile a tutte le categorie dei possibili beni o situazioni ;

ESTIMO SPECIALE: - CIVILE

- COMMERCIALE E INDUSTRIALE

- RURALE

- FORESTALE

ESTIMO ORDINARIO E LEGALE

CLASSIFICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI STIMA

1) STIMA DIRETTA    (CONFRONTO: VALORI E COSTI) E INDIRETTA (DI TUTTI I BENI ECONOMICI)

2) STIMA SINTETICA (PARAMETRO = GRANDEZZA FISICA ELEMENTARE) E   ANALITICA (PARAMETRO = Bf CAPITALIZZAZIONE)

3) STIMA A CORPO O PER ELEMENTI COSTITUTIVI

PROCEDIMENTI SINTETICI PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO:

- S. SINTETICA PARAMETRICA = a corpo e diretta, usa come parametro una grandezza fisica (m²)

- S. PER VALORI TIPICI = per elementi costitutivi e diretta, ad esempio per un fabbricato

- S. STORICA = si basa su 1 recente compravendita del bene in questione

- S. A VISTA = confronto rapido, come quello degli agenti immobiliari

PROCEDIMENTI PLURIPARAMETRICI:

UTILIZZANO PIÙ PARAMETRI = SONO UNIEQUAZIONALI E PLURIEQUAZIONALI

PROCEDIMENTO ANALITICO PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO:

1- determino il reddito da capitalizzare

2- determino il saggio medio di capitalizzazione

3- correzione eventuale del saggio

4- risoluzione formula di capitalizzazione

5- aggiunte e detrazioni eventuali al valore capitale

determinazione del reddito da capitalizzare

beneficio fondiario = fabbricato civile o fondo rustico

reddito aziendale o industriale = dato da un azienda

reddito dell'usufruttuario, annualità di rendita vitalizia. . = dato da un diritto

REDDITO:

MEDIO, ORDINARIO, CONTINUATIVO

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI COSTO

prezzi:

area edificabile

progetto della costruzione

oneri urbanizzazione e contributi di costruzione

spese per direzione lavori

costo materiali e posa in opera, profitto impresa costruttrice e spese generiche

spese per allacciamenti

spese di collaudo

interessi di anticipazioni su tutte le componenti di costo

STIMA ANALITICA DEL VALORE  DI COSTO

Quando è compiuta determinando voce per voce tutte le sue componenti e poi sommandole (tramite anche il computo metrico estimativo) ;

N.B. la stima sintetica del valore di costo è pressoché impossibile, almeno in parte esso è almeno un po' analitica !