Contratto di Locazione di Immobili

DEFINIZIONE:

La locazione è un contratto col quale una parte si obbliga a far goder all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

ELEMENTI ESSENZIALI: Þ ACCORDO:

Incontro tra le manifestazioni di volontà delle due parti.

Per il contratto di locazione questa fase può avvenire sia verbalmente sia in modo scritto.

Þ OGGETTO: E' costituito dai singoli rapporti giuridici che i contraenti hanno concretamente voluto far sorgere, modificare o estinguere. Nel contratto di locazione l'oggetto è costituito dal trasferimento per un dato tempo , verso un corrispettivo, di una cosa mobile o immobile dal locatore al conduttore.

Þ CAUSA : Scopo immediato che tutti coloro i quali stipulano un determinato tipo di contratto vogliono conseguire. La causa negoziale della locazione, intesa come motivo economico costante del rapporto, consiste nello scambio di reciproci vantaggi che ciascuna delle parti si ripromette dal negozio concluso. Per il locatore la causa consiste nella percezione del corrispettivo, per il conduttore la causa risiede nel procurarsi le utilità della cosa locata.

Þ FORMA : Modo attraverso cui la volontà negoziale è manifestata dai soggetti.

Il contratto di locazione rientra nella categoria dei negozi non solenni. La legge 431/98 prevede l'obbligatorietà della forma scritta del contratto di locazione, connessa e coordinata con l'obbligo di registrazione del contratto e ciò rappresenta una grande innovazione della normativa. Infatti fino al 30 dicembre 1998 perché un contratto di locazione esistesse non era necessaria la forma.

ELEMENTI ACCESSORI:

Þ CONDIZIONE: Si parla di contratto condizionale quando le parti subordinano l'efficacia o la risoluzione del contratto ad un avvenimento futuro e incerto. Può essere sospensiva, cioè quella clausola in base alla quale

le parti stabiliscono che il contratto che esse concludono avrà efficacia soltanto se si verificherà un determinato avvenimento futuro e incerto, oppure risolutiva, cioè quella clausola in base alla quale le parti stabiliscono che il contratto che esse concludono produrrà immediatamente i suoi effetti, ma perderà la propria efficacia se si verificherà un determinato avvenimento futuro e incerto.

Þ TERMINE : Avvenimento futuro e certo. Può essere determinato (quando si sa che quel momento verrà e quando verrà) o indeterminato (si sa che quel giorno verrà, ma non si sa quando). Generalmente si distingue il termine iniziale da quello finale. Per il primo si intende quella data alla cui scadenza le parti hanno legato la produzione degli effetti del contratto. Il termine finale, invece, è quella data alla cui scadenza le parti hanno legato la cessazione degli effetti del contratto.

Þ MODO: Elemento che può essere inserito soltanto nei negozi a titolo gratuito e produce l'effetto di imporre il beneficiario di tali atti uno o più obblighi.

EFFETTI DEL CONTRATTO SULLE PARTI

Secondo l'art. 1372 c.c. sull'efficacia del contratto, dice che il contratto ha forza di legge tra le parti e non può essere sciolto che per mutuo assenso o per cause ammesse dalla legge, inoltre si precisa che il contratto non produce effetti rispetto a terzi che nei casi espressi dalla legge. Altri effetti che il contratto di locazione ha sulle parti è dovuto al recesso, cioè il negozio unilaterale con cui una parte dichiara alla controparte di non volere più essere vincolata da un determinato rapporto contrattuale; può essere patrizio (le stesse parti hanno previsto questa possibilità) o legale (la legge prevede la facoltà di recesso a beneficio di una o di entrambe le parti anche se non è stato pattuito preventivamente). E' importante però che se ad una parte è stata attribuita la facoltà di recedere dal contratto, tale facoltà può essere esercitata fino a che il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione. Si precisa anche che:

Nel contratto ad esecuzione continuata o periodica, tale facoltà può essere esercitata anche successivamente, ma il recesso non ha effetto   per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione.

Qualora sia stata stipulata la prestazione di non corrispettivo per il recesso, questo ha effetto quando la prestazione è eseguita.

E' salvo in ogni caso il patto contrario.

OBBLIGAZIONI PER LE PARTI :

Locatore: è tenuto a consegnare al conduttore l'immobile in uno stato che ne permetta il normale uso abitativo, quindi l'immobile deve presentare condizioni che corrispondano alla media,non si pretende che sia rifinitissimo e lussuoso, ma nemmeno che si presenti in condizioni tali da essere di fatto inservibile all'uso abitativo: deve insomma rispondere alle caratteristiche di quello che si dice "buono stato di manutenzione" (art. 1575 c.c.). Il proprietario ha anche l'obbligo di garantire il pacifico godimento durante la locazione e garantire l'inquilino contro eventuali pretese o diritti avanzati sull'immobile da terze persone. Inoltre il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione e di cose mobili che sono a carico del conduttore. Conduttore: ha l'obbligo di are il canone d'affitto alle scadenze convenute, di custodire l'immobile e di usarlo secondo principi di correttezza e diligenza senza modificare l'uso pattuito. Inoltre deve provvedere alle opere di piccola manutenzione e la eventuale riparazione di cose mobili, in entrambi i casi deve dare preavviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti che sono a carico del locatore, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Classificazione del contratto di locazione.

La locazione è un contratto tipico, a titolo oneroso, mirando entrambe le parti a procurarsi con esso una utilità: il locatore l'utilità di conseguimento del corrispettivo (frutti civili), il conduttore quella del godimento della cosa in senso lato. Il corrispondente tipo di contratto gratuito è il comodato, che tuttavia presenta talune difformità strutturali anche a prescindere dalla gratuità.

La locazione, poi, a differenza del suo corrispondente gratuito (comodato), che è uno dei residuati contrattuali cosiddetti reali, e un contratto consensuale e si perfeziona con l'incontro dei consensi sugli elementi essenziali senza che sia necessaria la consegna come requisito della sua perfezione. E' tuttavia ammissibile anche un preliminare di contratto, quantunque la natura consensuale renda difficile distinguere in pratica se le parti abbiano voluto concludere un negozio preliminare o definitivo.

Secondo la teoria generale sulla onerosità, non occorre che la prestazione delle parti sia economicamente equivalente, essendo sufficiente che ciascuna di esse intenda effettivamente procurarsi un'utilità corrispettiva al sacrificio che si impone. Tuttavia, il sacrificio deve essere effettivo e non basterebbe la semplice pattuizione di un amento simbolico per conferire al rapporto il carattere di onerosità e quindi a farlo sussumere nella locazione.

Secondo un'originale classificazione la locazione si inquadra nei contratti di scambio o di circolazione mediante concessione in uso temporaneo.

Tra contratti onerosi la locazione appartiene alla categoria dei negozi a prestazione corrispettive, e, secondo un'altra distinzione ai contratti di durata, non essendo neppure concepibile una locazione istantanea.

I soggetti del contratto di locazione

I soggetti del contratto di locazione sono il locatore ed il conduttore (locatario) intendendosi con questi termini, rispettivamente chi effettua la concessione dell'uso e del godimento e chi la riceve.

Locatore: Può essere qualunque soggetto di diritto persona fisica o giuridica, privata o pubblica, indipendentemente dal suo rapporto giuridico o fisico con la cosa oggetto del contratto.

Di regola, locatore sarà il pieno proprietario della cosa o l'usufruttuario, ovvero il titolare di un diritto personale di godimento (conduttore, comodatario, creditore anticretico), cioè i soggetti che possono di fatto e di diritto, disporre dell'uso e del godimento della cosa. Ma potrà essere locatore anche chi, avendo la disponibilità di diritto non l'abbia fatto come chi ha perduto la detenzione della cosa; ovvero chi ne abbia la detenzione ma non di diritto di disporne e persino chi non abbia ne la detenzione ne il diritto.

Conduttore: è colui che assume obblighi e diritti verso il locatore assumendo la qualità di parte sostanziale nel rapporto contrattuale. Tali non sono quei soggetti, di regola familiari del conduttore e suoi conviventi, che restano estranei al contratto, ma che sono immessi dal conduttore nel godimento della cosa, come avviene generalmente negli immobili per abitazione.

Chiunque salva la capacità, può assumere la veste di conduttore e l'unica possibile questione che può sorgere è se il proprietario, l'usufruttuario, l'usuraio e l'habitator possono validamente prendere in locazione la cosa propria.

Diritti e obblighi di proprietario ed inquilino

Come in ogni patto o accordo anche nella locazione ciascuna parte ha, nei confronti dell'altra, diritti ed obblighi che discendono dalla legge: in particolari dal Codice Civile (che regola la locazione in diversi articoli a partire dall'art. 1571 fino al 1606), dagli articoli non abrogati della legge n. 392/78 (equo canone), dalla legge 8/8/92 n°359 (patti in deroga), oggi abrogata ma ancora vigente per i contratti tuttora in corso stipulati stipulati in base alla sua regolamentazione, ed infine dalla recente legge 30/12/98 n°431.

Inoltre, trattandosi di un contratto, altri obblighi e diritti derivano direttamente da particolari clausole inserite autonomamente dalle parti nel contratti stesso.

Vediamo brevemente i principali obblighi e diritti che caratterizzano il contratto di locazione.

Il proprietario e tenuto a consegnare all'inquilino I'immobile in uno stato che ne permetta il normale uso abitativo. L'immobile, in pratica, deve presentano condizioni che corrispondano alla media, non si pretende che sia rifinitissimo e lussuoso ma nemmeno che si presenti in condizioni tali da essere di fatto inservibile all'uso stabilito: deve insomma risponder alle caratteristiche di quello che si dice 'buono stato di manutenzione' (Articolo 1575 C.C.).

E evidente che tale obbligo resta valido per tutto il tempo nel quale il rapporto di locazione tra le due parti resta in vigore (che in termine tecnico si definisce durata), il proprietario ha cioè anche l'obbligo di mantenere l'immobile nelle condizioni che lo mettono in grado di servire all'uso abitativo al quale e destinato: a tale fine dovrà effettuare tutti i lavori e le riparazioni necessarie poste a suo carico dalla normativa vigente.

Il proprietario ha anche l'obbligo di garantire l'inquilino contro eventuali pretese o diritti avanzati sull'immobile da terze persone (Articoli 1575/1576 C.C.).

A sua volta l'inquilino ha l'obbligo di are il canone d'affitto alle scadenze convenute, di custodire l'immobile, di usarlo secondo principi di correttezza e diligenza senza modificare l'uso pattuito.

La legge dell'equo canone ha stabilito a favore dell'inquilino alcuni specifici diritti contenuti in norme che neanche la successiva legislazione ha abrogato: ad esempio quello di ottenere la indicazione specifica delle spese per oneri accessori (portierato, acqua, pulizie condominiali, riscaldamento) e di prendere visione dei documenti giustificativi ogni qualvolta dovrà effettuare il amento delle quote a suo carico; il diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle assemblee di condominio che riguardano spese e modalità di gestione del servizio di riscaldamento e la partecipazione, senza diritto di voto, nelle assemblee condominiali chiamate a deliberare su modifiche ad altri servizi comuni; che il deposito cauzionale non superi le tre mensilità e sia produttivo di interessi legali, il riparto al 50% delle spese di registrazione del contratto.

Questione della durata

Un elemento essenziale della locazione é la durata, l'essenzialità della durata di questa determinata si evince dalla nozione legislativa che contiene ' la precisazione di un dato tempo' (art. 1571). Anzi, più che essenziale la durata é l'elemento naturale, in quanto una locazione che dovesse esaurire la sua efficacia in un solo momento o per un tempo così breve da farlo praticamente parificare ad un solo istante-non é neppure concepibile.

Il codice oltre a stabilire nell'art. 1571 la temporaneità come elemento naturale del contratto ne fissa anche il limite massimo di 30 anni, riferibile anche alle cose mobili, art. 1573. La norma é evidentemente inderogabile.

La pattuizione di una durata superiore a 30 anni, o addirittura la pattuizione della perpetuità, non rende nullo intero contratto ma opera la riduzione del termine più lungo a trentennio e in caso di locazione perpetua, la conversione del contratto.

E' da osservare che non tutte le obbligazioni reciproche delle parti hanno struttura equalmente duratura: la consegna da parte del locatore e la riconsegna da parte del conduttore costituiscono senza dubbio operazioni istantanee che intanto potrebbero rientrare nella previsione dell'art. 1467 C.Civ. in quanto fossero a esecuzione differita.

Viceversa è prestazione periodica, di regola, quella del conduttore di are il corrispettivo, e sono nello stesso tempo periodiche e differite, benchè eventuali, quelle del locatore di mantenere la cosa in buono stato locativo, garantirla da vizi e pretesi di terzi, eseguire riparazioni. Da queste intrinseche diversità nasce il problema dell'applicazione a simile contratto della norma di cui all'art. 1467, ma una soluzione unitaria è impossibile, onde occorre distinguere.

Le prestazioni istantanee, ma differite, sono, come si è detto, la consegna e la riconsegna, la prima eventualmente, la seconda costantemente

L'obbligazione di restituire è sempre differita, visto che è il momento terminale di un contratto di durata, ma essa non può mai dar luogo alla risoluzione perchè sorge quando il contratto è già cessato e quindi è insuscettibile di risoluzione: il conduttore non potrebbe perciò chiedere la risoluzione per la sopravvenuta onerosità della prestazione di restituire. Se questa è divenuta eccessivamente onerosa, il conduttore può chiedere una modificazione delle modalità di esecuzione della sua obbligazione di restituire: art. 1468.

Più complesso, invece, il problema per quanto attiene alle obbligazioni di durata: nessun dubbio che il conduttore possa chiedere la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta della sua prestazione di dare il corrispettivo. Esse sono certamente prestazioni in senso tecnico, se per prestazioni si deve intendere un determinato contegno o atteggiamento di una persona, ma sono pur sempre prestazioni che si differenziano da quelle positive per la loro stessa struttura, e che, per es., non sono suscettibili di mora (art. 1222). Ma nonostante la loro peculiarità, è da ritenere che anche l'obbligo negativo di far godere possa divenire prestazione eccessivamente onerosa per il locatore quando si verifichi una grave sproporzione tra ciò che si è obbligato a concedere al conduttore, la privazione, cioè, del suo diritto di godimento e di disposizione di esso che è il pati in cui si sostanzia l'obbligo del locatore di far godere.

Possono poi divenire eccessivamente onerose le prestazioni differite ed eventuali del locatore di eseguire riparazioni, mantenere la cosa in buono stato locativo, garantire i vizi sopravvenuti. Qui trattasi di prestazione di fare la cui caratteristica è di essere differite ed eventuali, onde rientrino senza difficoltà nello schema dell'istituto disciplinato dall'art. 1467 ne sussistono le perplessità che si sono viste a proposito della prestazione negativa.

Risoluzione per inadempimento.

La natura sinallagmatica del contratto importa infine la sua risolubilità per inadempimento, sia ex parte locatoris sia ex parte conductoris, anche se quest'ultima è in gran lunga la più probabile.

Il conduttore può chiedere la risoluzione per inadempimento, salvo ben s'intende non preferisca chiedere l'adempimento, in tutti i casi d'inadempienza del locatore alle sue obbligazioni principali (art. 1575) o al divieto d'innovazioni (art. 1582) o altre parti volontarie. Vedremo più oltre come invece, le norme dell'art. 1578-81 e 1584 non contemplino in caso di risoluzione per inadempimento, ma solo una facoltà di recesso unilaterale.

Dal suo canto, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, sempre ben inteso che non preferisca l'adempimento ove il conduttore contravvenga alle sue obbligazioni principali art. 1578, o a quelle accessorie contrattualmente assunte compresi i divieti di cui all'art. 1594.

Il contratto di affitto.

Contratto di locazione che ha per contenuto il godimento (in senso stretto) dei frutti naturali si denomina affitto. Di regola il contratto ha di fronte alla sua larghissima diffusione pratica, un contenuto economico di modesto rilievo, anche perchè, ha una breve durata.

La successione nel contratto

Nel corso di un rapporto di locazione possono accadere fatti di un certo rilievo che incidono profondamente sul contratto stesso senza determinarne però l'estinzione non costituendo, quindi, causa di sfratto. Si pensi al caso della morte dell'inquilino che materialmente stipula e sottoscrive il contratto e che, di regola, e il capofamiglia. La legge dell'equo canone, all'art. 6 prevede che .(in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

Evidentemente non è sufficiente essere coniuge, erede o parente del conduttore per succedergli nel contratto, ma va dimostrata la abituale convivenza con lo stesso nella casa oggetto del contratto di affitto.

La prova della convivenza può essere fornita non solo con le certificazioni anagrafiche (certificati di re-sidenza o certificato storico-anagrafico), ma anche con altri mezzi di prova che la legge prevede, ad esempio la testimonianza di terze persone.

Anche le vicende della famiglia che comportino una scissione del nucleo familiare non hanno ripercussioni sul contratto di locazione: nei casi di divorzio o di dichiarazione di nullità del matrimonio, qualora lasci l'abitazione il coniuge che ha materialmente sottoscritto il contratto, I'altro coniuge succede nella titolarità del contratto stesso.

Per quanto riguarda il convivente more uxorio la sentenza della la Corte costituzionale 404 del 7 aprile 1998 lo ha difatti equiparato alla condizione del coniuge che, a seguito della morte di questo, rimane nell'abitazione tenuta in affitto: non c'e successione nel contratto a meno che, il convivente non risulti nominato erede nel testamento.

Per quanto riguarda il proprietario se questi e dichiarato fallito nel contratto subentra l'amministrazione fallimentare alla quale pero non si possono opporre contratti di locazione la cui data non sia certa, cioe che non risulti da regolare registrazione.

In caso di vendita dell'immobile i diritti e gli obblighi del locatore si trasmettono all'acquirente, sia pure a certe condizioni quali, ad esempio, la facolta di recedere dal contratto che il nuovo proprietario non puo esercitare prima che siano trascorsi due anni dall'acquisto.

In caso di morte del locatore gli succedono nella titolarità del contratto gli eredi.